치솟는 동탄 집값, 집주인 계약해제도 속출

반도체 특수에 불붙은 동탄 집값

🚀 올해만 9% 넘게 급등: 반도체 특수에 경기 화성 동탄 집값이 가파르게 치솟습니다. 동탄 아파트 매매가격 상승률은 6월 첫째 주 0.60%에서 둘째 주 1.98%, 셋째 주 2.22%로 매주 상승폭을 키웠는데요. 동탄역세권 대장주인 '동탄역 롯데캐슬' 전용 84㎡는 지난 4일 역대 최고가인 22억 2,500만 원에 거래된 뒤 호가가 24억 원까지 뛰기도 했죠. 올해 누적 상승률은 9%를 넘어섰습니다.

🧐 동탄에 수요가 쏠린 이유는?: 동탄은 '반도체세권' 중에서도 가장 직장과 주거지가 가까운 지역이며, 탄탄한 교통 인프라를 자랑합니다. 삼성전자 화성·기흥캠퍼스와 SK하이닉스 이천 사업장 종사자들이 셔틀버스로 쉽게 통근할 수 있는 '셔세권' 입지를 갖춘 데다, 2024년 동탄~수서를 20분 만에 잇는 GTX-A 개통 효과까지 더해졌는데요. 고액 성과급을 받은 반도체 기업 임직원들이 매수에 나서면서 집값이 빠르게 오르는 흐름입니다.

💰 갭투자 사각지대까지: 동탄이 아직 규제 지역에서 제외돼 있다는 점도 상승세에 힘을 싣습니다. 현재 동탄은 서울 및 경기권 주요 지역과 달리 토지거래허가구역이나 조정대상지역으로 묶여 있지 않은데요. 실거주 의무 없이 전세를 낀 갭투자가 가능해, 실수요뿐 아니라 투자 수요까지 몰리죠.

집값 급등이 불러온 계약해제 러시

💥 계약 파기도 급증: 지난 5월 삼성전자 노사의 성과급 합의 이후 동탄에서는 매매계약을 해제하는 사례가 빠르게 늘어납니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~5월 동탄 아파트 계약해제는 주당 평균 11건 수준이었지만, 6월 들어 첫째 주 32건, 둘째 주 35건, 셋째 주 45건으로 급증했습니다. 5월 계약해제 건수도 82건으로 전월보다 74% 늘었죠.

💸 위약금보다 큰 시세차익: 계약해제가 늘어나는 가장 큰 이유는 최근 집값 급등 때문입니다. 일반적으로 매도자가 계약을 파기하면 계약금을 돌려주고, 계약금에 해당하는 금액을 추가로 배상해야 하는데요. 최근에는 집값 상승 폭이 위약금보다 더 커지면서, 배상을 감수하더라도 더 높은 가격에 다시 파는 것이 이득이라고 판단한 겁니다. 

📈 가격 상승 지역에 계약해제 집중: 특히 가격 상승을 주도한 동탄역세권 신축 단지에서 계약해제 사례가 많았는데요. 청계동은 5월 전체 계약 257건 중 28건이 해제돼, 계약해제율이 10.9%에 달했습니다. 동탄 평균의 두 배에 가까운 수준이죠. 

정부 규제 카드, 과열 시장 잡을 수 있을까

🚫 삼중규제 초읽기: 집값 급등이 이어지자, 정부의 규제 가능성도 커집니다. 현재 화성 동탄구는 조정대상지역과 투기과열지구 지정 요건을 충족한 상태죠. 규제지역으로 묶이면 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 현행 70%에서 40%로 낮아지고, 유주택자의 신규 주택담보대출은 사실상 제한됩니다. 다만, 동탄이 규제지역으로 지정될 경우, 집값 상승세가 용인 기흥·처인구, 평택 등 인근 경기 남부 지역으로 번질 수 있다는 우려도 나옵니다. 

🏢 사내대출 변수도 여전해: 한편, 사내 주택자금 대출이 규제 효과를 상쇄할 변수로 주목받습니다. 사내대출은 통상 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제나 총량 규제를 받지 않아, 한도를 채운 뒤에도 추가 자금 조달이 가능하기 때문인데요. 이런 상황에서 삼성전자는 최대 5억 원 규모의 주택자금 대출 지원 방안을 마련했습니다. SK하이닉스도 한도 1억 원, 연 1.5% 금리의 사내 주택대출 제도를 운영 중입니다. 이에 더해 노조는 임금협상 시즌을 앞두고 대출 한도를 경쟁사 수준으로 높여달라고 요구하고 있죠.