🔎 핵심만 콕콕
- 정부가 부동산 시장 안정을 위한 8.13 부동산 대책을 발표했습니다.
- 수도권에 신규 택지를 포함해 23만 가구 이상을 추가로 공급하고, 신속한 공급을 위한 속도전에 나섰는데요.
- 주택 공급을 촉진하고, 청년 등 실수요자를 지원하기 위한 금융 지원책도 마련됐습니다.
8.13 정부 대책, 공급과 금융 투 트랙으로
📋 새로운 부동산 정책, 무슨 내용일까?: 지난 13일, 정부가 부동산 공급 위축을 해소하기 위한 새로운 대책을 내놓았습니다. 이번 대책은 크게 두 부분으로 나뉘는데요. 국토교통부(국토부)가 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'(주택 신속공급 방안)을, 금융위원회(금융위)가 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'(금융 종합대책)을 맡아 발표했습니다. 기존에 발표됐던 여타 부동산 정책처럼 발표일의 날짜를 따서 8.13 대책이라고도 불리죠.
🎯 목표는 주택 공급: 이번 대책의 근본적인 목표는 2022년 이후 계속된 주택공급 위축을 해소하는 겁니다. 이를 위해 수도권에 23만 가구 이상의 추가 공급을 추진하는데요. 이번 대책의 포인트 중 하나로 꼽히는 것은 속도전입니다. 신규 택지 포함, 기존 공급 방안의 이행 속도를 올리겠다는 포석입니다.
💵 실수요자 위한 금융 대책: 금융 종합대책은 두 갈래로 짜였습니다. 하나는 앞선 공급 대책과 마찬가지로 주택공급 촉진을 위한 금융지원 확대입니다. 다른 하나는 청년 등 실수요자를 위한 핀셋 지원이 목표인데요. 대신, 기존 기조대로 투기적 대출 수요 차단은 그대로 이어 나갈 계획입니다. 내년 1월부터 투기 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출을 규제하는 것이 바로 이 맥락에서 나온 정책이죠.
주택 신속공급 방안, 세부 내용은?
🏗️ 신규택지 10만 가구 포함, 23만 가구+α 공급한다: 이번 대책의 핵심 축 중 하나가 바로 공급 물량입니다. 신규택지 10만 가구를 포함해 수도권에 23만 가구+α를 추가 공급하고, 작년 9.7 대책에서 잡은 5년간(2026~2030년) 수도권 135만 가구 착공 목표의 이행력도 함께 높이는데요. 신규택지 가운데 서울 강서지구 1,000가구, 경기 남양주 도심지구 2만 1,700가구, 경기 광주역세권2지구 4,500가구 등 약 2만 7,000가구가 먼저 공개됐습니다. 이중 남양주 도심지구는 그린벨트(개발제한구역)가 포함된 곳이라 눈길을 끌었죠. 나머지 7만 3,000가구 이상은 올해 안에 후보지를 발표할 예정입니다.
그린벨트(개발제한구역): 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 환경을 보전하기 위해서 개발을 제한한 녹지대를 말합니다. 그린벨트 내에선 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한됩니다.
⏱️ 68개월을 37개월로: 공급 속도를 늘리기 위해서도 다양한 방안이 마련됐습니다. 먼저, 공공택지 최단기 착공모델을 만들어 택지 발표부터 착공까지 걸리던 기간을 68개월에서 37개월로 줄이는데요. 올해 초 발표했던 1.29 대책에서 지목된 부지 가운데 과천과 태릉은 2029년, 나머지는 2030년 안에 착공할 계획입니다. 이어 조기 착공하는 사업장에는 파격적인 인센티브가 부여됩니다. 서울·경기에서 2027년 안에 착공하면 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이자를 1%P 보조하고, 같은 해 안에 착공하는 전국 주거시설은 개발부담금을 100% 면제합니다. 재개발·재건축이 2028년 안에 착공하면 임대주택 인수가격을 기본형건축비의 80%에서 100%로 올려 줍니다.
프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF): 말 그대로 어떤 사업의 계획이나 수익성을 토대로 자금을 조달하는 것을 뜻합니다. 별다른 담보 없이, 어떤 사업으로부터 나올 미래 수익을 담보로 대출이 이뤄지는데요. 건물이나 주택 같은 부동산을 개발하거나 발전소, 터널, 항만 등 사회간접자본 개발 프로젝트를 진행할 때 주로 PF를 활용합니다.
🏘️ 수도권 공급의 80%는 민간이니까: 정부는 수도권 주택공급의 80% 이상을 민간 부문이 차지한다며, 민간 공급 회복을 위한 규제 완화 방안도 제시했습니다. 재개발·재건축에서는 이주비 대출 주택담보인정비율(LTV) 산정방식을 개선하고 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추는데요. 일반주택 쪽에서는 다가구·다세대 건축기준을 손봐 면적 상한을 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 넓히고, 다가구 층수를 3개층에서 4개층 이하로 늘리죠. 소형 신축 일반주택을 주택 수에서 제외해 주는 세제 특례는 2027년에서 2028년까지로 연장합니다.
주택담보인정비율(Loan To Value ratio, LTV): 주택을 담보로 대출받을 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미합니다. 예컨대, LTV가 70%라면 은행은 10억짜리 아파트 담보로 7억까지 대출 자금을 제공할 수 있죠.
🗣️ 전문가 반응은?: 대책 발표 이후, 전문가들은 공급 속도를 올리고, 정비 사업에 대한 대책이 포함된 점에서 긍정적이라는 평가를 내놓았습니다. 다만, 실제 결과로 이어질 수 있을지까지는 의문 부호가 남아 있는데요. 기존에도 여러 정부를 거치며 수많은 부동산 공급 대책이 나왔지만, 실질적인 체감 효과를 느끼게 한 대책이 별로 없다는 점에서 이번에도 얼마나 실제로 이뤄질지를 지켜봐야 한다는 목소리도 나오죠. 공급 대책의 경우 당장 입주가 어려운 물량이 섞여 있다는 점에서 시장이 바로 체감하기 어려울 것이라는 지적도 있습니다.
⚔️ 서울시 "협의된 내용이야?": 서울시는 의미 있는 진전이라는 평가를 남겼지만, 핵심 과제가 빠졌다고 지적했습니다. 오세훈 서울시장은 조합원 지위 양도 제한 완화와 민간 정비사업 용적률 규제 완화 같은 현장의 요구가 반영되지 않았다고 언급했는데요. 최근 발표된 세제개편안을 포함해 기존 정책에 대한 재검토가 필요하다는 주장도 이어갔죠. 서울시는 그린벨트 해제에 대해서도 녹지 훼손은 최후의 수단이어야 한다며 반대 입장을 유지했습니다. 이어 이번 발표에 대해 충분한 사전 협의가 없었던 점에 대해 유감을 표현하기도 했습니다.
금융 종합대책, 실수요자는 지원한다
💰 가계부채 총량 목표. 3%로 늘릴게: 한편, 이번 금융 종합대책에서는 가계부채 총량 확대가 특히 주목받았습니다. 정부는 최근 상황 변화를 감안해, 올해 가계부채 총량 증가율을 3% 수준으로 관리하겠다고 밝혔는데요. 당초 목표는 1.5%였으며, 이번 조정으로 금융권이 올해 늘릴 수 있는 가계대출 규모가 약 30조 원 늘어날 전망입니다. 늘어난 대출 여력은 주택공급 촉진과 청년 주거안정, 실수요자 애로 해소 같은 정책적 목적에 쓰일 예정입니다.
🏠 청년 주거지원 3종 세트: 이어 청년 등 실수요자를 위한 다양한 지원이 준비됐습니다. 청년미래보금자리론이 대표적인데요. 4억 원 이하 비아파트를 구매할 때 적용되며, 만 39세 이하 생애최초 구입자고 연 소득 7,000만 원 이하라면 장기·고정금리로 돈을 빌려주는 방식이죠. 현재 오피스텔은 대상이 아니지만, 이를 포함할 수 있도록 주택금융공사법 개정 역시 함께 추진됩니다. 반전세·월세에 사는 청년을 위해서는 전세와 월세 대출을 한 번에 보증해 주는 청년 전월세결합보증이 새로 생기는데요. 기존 청년특례 전세대출보증은 올해 10월부터 지원 연령이 만 34세에서 만 39세로 넓어지고, 신혼·유자녀 가구의 대출 한도는 3억 원으로 늘어나죠.
💵 공급에 붙는 돈, 47조 8,000억 원: 주택공급 촉진을 위한 금융지원을 확대하는 내용도 담겼습니다. 부동산 PF 보증과 자금지원을 26조 3,000억 원에서 47조 8,000억 원+α로 늘리는데요. 우선 PF 보증을 올해 23조 원, 내년 33조 원 집중 공급해 신속한 착공을 뒷받침합니다. 공사가 멈춘 사업장에는 캠코 PF정상화펀드 3조 원을 마중물로 은행·보험권 신디케이트론 5조 원과 금융업권 자체펀드 10조 원을 붙여 사업 재개를 지원하죠. 주택금융공사가 정비사업 보증상품을 신설하고, 이주비 대출 LTV 산정방식을 합리화하며, 주거사업장 자기자본비율 규제 도입은 2027년에서 2029년으로 한시 유예하는 등 제도적 뒷받침 또한 포함됩니다.