🔎 핵심만 콕콕
- 10.15 대책 이후 주춤하던 서울 아파트 거래량이 다시 상승세를 탔습니다.
- 연이은 부동산 대책에도 서울 집값 상승세를 막지 못하고 있는데요.
- 조만간 새로 발표될 주택 공급 대책에도 눈길이 모입니다.
부동산 시장, 다시 살아나나
🔥 12월 거래량, 벌써 이렇게?: 작년 12월 서울 아파트 거래량이 11월 거래량을 넘어섰습니다. 지난 10일 기준, 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 거래 내역에 따르면, 작년 12월 거래량은 총 3,584건을 기록했는데요. 12월 계약 신고 기한이 이번 달 말까지임에도 벌써 11월 전체 거래량(3,335건)을 넘어선 점이 눈에 띕니다.
⛓️ 새로 묶였던 지역 대부분이…: 특히, 10.15 부동산 대책 시행과 함께 규제지역이 된 지역 대부분에서 다시 거래량이 상승한다는 점이 주목받습니다. 기존에도 토지거래허가구역(토허구역)이던 강남3구(서초구·강남구·송파구)와 용산구를 제외하면, 은평구 한 곳을 제외한 나머지 21개 구 모두 12월 거래량이 이미 11월 거래량을 돌파한 것이죠.
토지거래허가구역: 지정된 구역 안에서 일정 면적 이상의 토지를 사고팔 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 지역으로, 투기 목적의 토지 거래를 막기 위한 제도입니다. 6개월 이내 실거주 입주와 2년 실거주 의무도 부과됩니다.
👪 강남보단 강북?: 규제 이후로는 비교적 집값이 저렴한 강북을 중심으로 매수 심리가 다시 살아나는 모양새입니다. 지난 12일, 부동산 플랫폼 직방의 서울시 토지거래허가내역 분석에 따르면, 작년 11월 29일부터 지난 7일까지의 서울 허가 건수가 토허구역이 확대된 작년 10월 20일부터 11월 28일까지 기간에 비해 13% 증가했는데요. 강남3구·용산구의 허가건수는 감소한 반면, 노원구, 성북구, 은평구 등의 허가건수 증가세가 두드러집니다.
2025, 규제도 잡지 못한 집값
📈 하늘 찌를 듯한 상승세: 정부가 연이어 고강도 규제를 내놓았지만, 작년 서울 아파트값의 상승세는 2006년 이후 19년 만에 가장 가팔랐습니다. 2024년도 상승률(4.67%)을 한참 뛰어넘는 8.71%의 상승률을 기록했는데요. 집값이 폭등했던 2018년(8.03%)이나 2021년(8.02%)을 웃도는 데다, 2013년 통계 발표 후 최고치를 경신한 기록이기도 합니다.
🏞️ 한강 벨트가 주역: 작년의 상승세를 이끈 것은 한강벨트 지역이었습니다. 흔히 마용성(마포·용산·성동구)과 강남 3구로 묶이는 지역인데요. 20.92%의 상승률을 기록한 송파구의 상승폭이 가장 컸으며, 성동(19.12%), 마포(14.26%), 서초(14.11%), 강남(13.59%), 용산(13.21%)이 뒤를 이었죠.
🔓 연이은 규제에도…: 작년 정부는 10.15 대책 발표 이전에도 6.27 대출 규제, 9.7 부동산 대책 등 연이은 규제를 내놓았지만, 집값 상승세를 꺾지는 못했습니다. 거래절벽 현상이 심화하고, 공급 부족 문제도 해결되지 않으면서 집값 상승 압력이 지속됐다는 분석이 나오는데요. 올해도 집값은 계속 오름세일 가능성이 더 높게 점쳐집니다.
😫 전세 시장도 문제야: 최근에는 전셋값 상승으로 실수요자의 시름이 깊어집니다. 지난 9일 기준 서울 아파트 전세 물건은 전년 동기 대비 27.3% 감소한 2만 2,797건으로 집계됐죠. 연이은 부동산 대책과 함께 갭투자를 막기 위해 실거주 의무가 강화된 영향으로 전세 물량이 줄어들고 있습니다. 작년 전세에서 월세로 전환된 갱신 계약이 전체 전월세 갱신계약의 5.26%를 기록하는 등 '전세의 월세화' 속도도 점점 빨라지는 모습입니다.
갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 것입니다. 예를 들어 매매가 5억 원, 전세가 4억 원인 집을 사면 1억 원만 투자해 집을 사고, 바로 세입자를 들여 5억 원을 맞추는 건데요. 이렇게 집을 사면 집값이 오를 때 적은 돈으로 큰 차익을 얻을 수 있지만, 집값이 내릴 경우 전세금을 돌려주지 못할 위험이 생깁니다.
2026년, 부동산 규제는
🗣️ 1월 안에 공급대책 나온다: 당장 부동산 시장이 주목하는 것은 10.15 부동산 대책과 함께 언급됐던 주택 공급 대책입니다. 지난 12일 김윤덕 국토교통부 장관의 발표에 따르면, 늦어도 1월 중으로 발표가 예상되는데요. 이번 공급 대책의 핵심으로는 서울과 수도권 요지의 유휴 용지 활용, 그리고 노후 저층 주거지를 중층·중밀 주거지로 재편하는 도심 블록형 주택의 도입이 꼽히죠.
🏘️ 다주택자 양도세 중과 유예는?: 오는 5월 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 이어질지도 부동산 시장의 주요 이슈 중 하나입니다. 다주택자 양도소득세 중과 조치가 시행되면, 조정대상지역에서 양도세 기본 세율에 2주택자는 20%P, 3주택 이상 소유자는 30%P가 더해지는데요. 지난 9일 발표된 경제성장전략에서 유예 여부가 언급되지 않으면서 유예가 마무리되리란 관측도 나옵니다.