🔎 핵심만 콕콕
- 서울 아파트값이 83주 연속 올랐지만, 강남3구는 송파까지 하락 전환했습니다.
- 노원구·도봉구·강북구 등 중저가 지역은 0.4%대로 오르며 온도 차가 뚜렷한데요.
- 세제개편 불확실성 속에 30대 '영끌' 매수와 금융불균형 우려도 커지고 있습니다.
송파까지 꺾인 강남3구
📉 서울 집값, 상승 폭은 줄었다: 서울 아파트값이 83주 연속 오름세를 이어갔지만 상승 폭은 다소 줄었습니다. 한국부동산원에 따르면 9월 첫째 주(7일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.20% 올라 전주(0.22%)보다 상승 폭이 소폭 축소됐는데요. 일부 지역에서 가격을 낮춘 매물이 하락 거래로 이어졌지만, 선호도가 높은 대단지와 역세권 중심으로 상승 거래가 계속되면서 서울 전체로는 오름세를 유지했습니다. 83주 연속 상승은 역대 최장 기록인 85주(2020년 6월~2022년 1월)에 근접한 수치죠.
🏢 강남·서초 이어 송파도 하락: 강남3구는 이번 주 나란히 하락세를 기록했습니다. 강남구(-0.35%)와 서초구(-0.30%)는 5주 연속 떨어졌고, 지난주 보합권이었던 송파구도 0.02% 내리며 지난 4월 셋째 주 이후 21주 만에 하락 전환했는데요. 고가 주택의 세 부담을 높이는 세제개편안이 발표된 이후 강남권에서 가격을 낮춘 매물이 늘어난 영향입니다. 업계에서는 강남·서초 급매물로 갈아타려는 송파 집주인들이 호가를 낮춘 점도 하락 요인으로 꼽죠.
📈 강북·외곽은 0.4%대 상승: 반면 중저가 아파트가 많은 강북과 외곽은 강세가 이어졌습니다. 강북구가 0.46% 올라 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했고, 도봉구·서대문구(0.43%), 성북구(0.42%), 관악구(0.41%), 중랑구(0.40%)도 0.4%대로 올랐는데요. 올해 누적 상승률로 보면 성북구가 13.52%로 가장 많이 뛰었고, 구로구(11.06%), 서대문구(10.93%), 관악구(10.40%), 노원구(10.39%) 등도 10%를 넘어섰습니다. 강북 14개 구의 평균 주간 상승률은 0.33%로 서울 전체 오름세를 이끌었습니다.
외곽으로 몰리는 실수요
🔄 규제가 수요를 옮겼다: 고가 주택을 겨냥한 규제가 중저가 지역으로 수요를 밀어냈다는 분석이 나옵니다. △ 15억 원 초과 주택 담보대출 제한 △ 다주택자 양도소득세 중과 재개 △ 보유세 강화 등이 이어지면서 자금이 부족한 실수요자들이 10억 원 이하 아파트가 많은 동북권으로 눈을 돌렸는데요. 올해 1~8월 서울 동북권 아파트 매매가격은 평균 9.38% 올라 지난해 같은 기간(2.22%)의 4배를 웃돌았습니다. 강남3구가 포함된 동남권 상승률(3.82%)과 비교해도 2.5배가량 높은 수준이죠.
🏠 생애최초 매수 비중 역대 최대: 전월세난에 지친 젊은 층의 '생존 매수'도 외곽 집값을 밀어 올렸습니다. 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 8월 서울 집합건물 매매 1만 7,371건 가운데 생애최초 매수 비중은 53.8%로, 2010년 자료 공개 이후 가장 높았는데요. 매수 건수도 9,343건으로 2020년 8월 이후 6년 만에 최대였습니다. 생애최초 구입자는 디딤돌 대출 등을 활용하면 규제지역에서도 LTV(주택담보대출비율) 80%까지 대출이 가능해 30대를 중심으로 매수가 활발했죠.
LTV(주택담보대출비율): 집값 대비 얼마나 많은 돈을 주택담보대출로 빌릴 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 집값이 5억 원이고 LTV가 70%라면, 최대 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있다는 뜻이죠.
⚠️ 30대 '영끌' 다시 고개 든다: 다만 30대의 대출 의존도가 높아 과열 우려도 커지고 있습니다. 지난달 30대의 집합건물 매수는 4,855건으로 전체 생애최초 거래의 52%를 차지했는데요. 올해 2~7월 자금조달계획서를 보면 30대는 주택 매수금액 약 39조 5,984억 원 중 40.1%를 금융기관 대출로 조달해 40대(25.1%), 50대(14.5%)보다 훨씬 높았습니다. 국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 향후 집값이 하락하면 청년층이 '빚투'로 상투를 잡을 수 있다며 공급 대책의 신속한 추진을 주문했습니다.
전세시장과 앞으로의 전망
🔑 전셋값도 강북 오르고 강남 내려: 전세시장도 매매시장과 비슷한 온도 차를 보였습니다. 서울 아파트 전셋값은 0.19% 올라 전주(0.21%)보다 상승 폭이 줄었는데요. 노원구(0.38%), 중랑구(0.37%), 서대문구·금천구(0.32%) 등 외곽 지역이 상승세를 이끈 반면, 서초구는 잠원·반포동 입주 물량 영향으로 0.21% 떨어졌고 강남구도 재건축 추진 단지 위주로 0.03% 하락했습니다. 매매에 이어 전세까지 강남권 약세가 뚜렷해진 셈이죠.
🚗 경기 남부·반도체 벨트 강세: 경기도에서는 남부 지역이 오름세를 주도했습니다. 경기 아파트값은 0.17% 상승했고, 수원 권선구(0.48%)와 영통구(0.47%), 하남시(0.47%), 성남 분당구(0.41%) 등의 상승률이 높았는데요. 한국은행에 따르면 화성 동탄·용인·수원 영통 등 '반도체 벨트'의 올해 상반기 신고가 거래는 2,315건으로 지난해 상반기(278건)의 8.3배에 달했습니다. 반도체 기업의 성과급 지급과 사내대출 확대 기대가 맞물린 결과죠.
🏦 한은 "금융불균형 위험 쌓인다": 한국은행은 대출 규제에도 집값과 가계대출이 함께 오르는 상황을 경고했습니다. 10일 발표한 통화신용정책 보고서에서 수도권 주택가격 상승과 가계대출 증가가 이어지며 금융불균형 위험이 누증되고 있다고 진단했는데요. 정부가 지난달 발표한 수도권 23만 호 이상 공급 방안이 차질 없이 집행된다면 시장 안정에 도움이 될 것으로 내다봤습니다. 우리은행 남혁우 부동산연구원은 세제개편안 완화 여부 등 정책 불확실성이 남아 있어 강남3구 약세가 당분간 이어지고, 10억 원 이하 외곽 지역이 상승을 이끄는 '순환매'가 지속될 것으로 전망했습니다.