정부가 4년 만에 부동산 세제를 대대적으로 손질했어요. 3일, 재정경제부가 세제발전심의위원회를 열고 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 체계를 거주 중심으로 바꾸는 2026년 세제개편안을 확정했는데요. 핵심은 초고가·비거주·다주택에 세 부담을 집중하는 거예요. '집은 사는(buying) 것이 아니라 사는(living) 곳'이라는 원칙 아래, 세상 밖으로 나온 세제개편안을 살펴볼게요.
주택 수가 아니라 가격으로 세를 매겨요
이번 개편의 핵심은 초고가·비거주 주택에 대한 과세 강화예요. 지금까지 종부세는 주택을 몇 채 가졌는지에 따라 세율을 달리했는데요. 2028년부터는 주택 수와 상관없이 보유 주택의 합산 가액을 기준으로 세율을 일원화해요. 1주택자라도 초고가 주택을 가졌다면 예전보다 종부세를 더 내야 하는 구조로 바뀌는 거예요.
| 과세표준 | 현행 세율 | 개정 | |
|---|---|---|---|
| 1·2주택 | 3주택 이상 | 모든 주택 | |
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | |
| 3~6억 원 | 0.7% | 0.7% | |
| 6~12억 원 | 1.0% | 1.3% | |
| 12~25억 원 | 1.3% | 2.0% | 2.0% |
| 25~50억 원 | 1.5% | 3.0% | 3.0% |
| 50~94억 원 | 2.0% | 4.0% | 4.0% |
| 94억 원 | 2.7% | 5.0% | 5.0% |
이로써 과세표준 6억 원 초과 12억 원 이하 구간은 세율이 1.0%에서 1.3%로 올라요. 12억 원 초과 25억 원 이하는 1.3%에서 2028년 2.0%로, 25억 원 초과 50억 원 이하는 1.5%에서 3.0%로 뛰죠. 주택 가격이 비쌀수록 부담이 더 커지도록 설계한 셈이에요. 종부세 인상이 시작되는 과세표준 6억 원은 시세로 약 33억 원 수준이에요.
과세표준을 정할 때 쓰는 공정시장가액비율도 오르는데요. 현재 60%에서 1세대 1주택자는 70%로, 3주택 이상이나 조정대상지역 주택 보유자는 2028년까지 80%로 상향돼요. 여기에 전년도 세액의 150%를 넘지 못하게 하던 세 부담 상한도 200%로 올려, 고가·비거주 주택의 부담 증가가 더 빠르게 반영되도록 했어요.
주택분 기본공제금액 조정
| 구분 | 현행 | 개정 |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 |
12억 원 | 14억 원(시가 약 20억 원)까지 과세 제외 |
| 비거주 1주택 |
9억 원(시가 약 14억 원)까지 과세 제외 | |
| 그 외 | 9억 원 | 4억 원 + (5억 원 x 거주용 주택가액 / 주택가액 합계액) |
기본공제도 차등화해요. 그동안 종부세 기본공제는 거주 여부와 상관없이 12억 원으로 같았어요. 하지만 이번 개편으로 실거주 1주택자는 공제액이 14억 원으로 늘고, 거주하지 않는 1주택자는 9억 원으로 줄어들어요. 실거주라면 공시가격 14억 원, 시가 약 20억 원까지는 종부세를 아예 내지 않죠. 반대로 전세를 끼고 집을 사두는 '갭투자'처럼 비거주 목적으로 집을 보유하면 세 부담이 커져요.
종부세 개편에 따른 적용 사례
| 1세대 1주택 거주 60세, 10년 거주 공제율 60% (*단위: 만 원) | ||||
|---|---|---|---|---|
| 시가 (공시가) | 20억 원 (15억 원) | 30억 원 (20억 원) | 40억 원 (28억 원) | 50억 원 (35억 원) |
| 개편 종부세* | 10.8 (-16.8) | 76.0 (-15.0) | 325.2 (+62.5) | 978.5 (+524.6) |
| 개편 보유세* | 353.7 | 558.4 | 1,030.8 | 1,879.4 |
| 1세대 1주택 비거주 60세, 10년 보유 공제율 현행 60%→20% (*단위: 만 원) | ||||
|---|---|---|---|---|
| 시가 (공시가) | 20억 원 (15억 원) | 30억 원 (20억 원) | 40억 원 (28억 원) | 50억 원 (35억 원) |
| 개편 종부세* | 152.1 (+124.5) | 424.7 (+333.7) | 1,114.2 (+851.5) | 1,970.3 (+1,516.4) |
| 개편 보유세* | 495.0 | 907.1 | 1,819.8 | 2,871.2 |
실거주 여부에 따라 양도세가 갈려요
양도세 부담을 좌우하는 장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 탈바꿈해요. 지금은 1세대 1주택자가 보유기간과 거주기간에 각각 최대 40%씩, 합쳐서 최대 80%를 공제받는데요. 2028년에는 보유공제를 낮추고 거주공제를 높인 뒤, 2029년부터는 보유공제를 아예 없애고 거주기간에 대해서만 최대 80%를 공제해요. 단순히 오래 보유했다는 이유로 받던 혜택은 사라지는 거죠.
한도도 신설해요. 지금은 양도차익이 클수록 공제금액도 무제한으로 커졌지만, 2028년은 최대 20억 원, 2029년부터는 최대 10억 원까지만 공제하죠. 강남 등 특정 지역에 공제 혜택이 쏠리는 걸 막으려는 취지예요.
대신 실거주자를 위한 완충 장치도 마련됐어요. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택자는 양도세 기본공제를 연 250만 원에서 2,500만 원으로 늘려줘요. 다주택자에게는 조정대상지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화해 매물을 유도하고요.
이렇게 실거주 1주택자의 부담은 최대한 줄이면서, 초고가·비거주·다주택에는 보유세와 거래세를 동시에 강화했어요. 5년간 3조 4,430억 원의 세수 효과가 기대되는 이번 개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출될 예정이에요.