🔎 핵심만 콕콕
- 정부가 초고가·비거주·다주택의 세 부담을 높이는 2026년 세제개편안을 발표했습니다.
- 종부세와 양도세 모두 주택 가격과 실제 거주 여부를 기준으로 개편되는데요.
- 집주인의 실거주 전환이 늘면, 전월세 물량이 줄어 서민 주거 부담이 커질 수 있다는 우려도 나옵니다.
실거주·가격 중심으로 바뀐 부동산 세금
🔪 4년 만의 부동산 세제 대수술: 지난 3일 재정경제부가 부동산 세제를 전면 손질한 '2026년 세제개편안'을 발표했습니다. 실거주 1주택자는 보호하고, 초고가 주택과 비거주 주택, 다주택에 집중된 혜택은 줄이는 것이 핵심인데요. 세금 부과 기준을 주택 수가 아닌 주택 가격과 실제 거주 여부로 바꾸겠다는 뜻입니다.
🏡 종부세, 거주 여부 따진다: 우선 실거주 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라, 시가 약 20억 원 이하 주택은 과세 대상에서 빠집니다. 반면 비거주 1주택자의 기본공제는 공시가격 기준 9억 원(시가 약 13억 원)으로 낮아지는데요. 여기에 공정시장가액비율은 60%에서 내년 70%로, 조정대상지역 주택보유자(1세대 1주택자 제외)와 3주택 이상 보유자라면 2028년 80%까지 오릅니다. 보유세 부담 상한도 전년의 150%에서 200%로 높아져 고가 주택일수록 부담이 빠르게 늘어나죠.
종합부동산세: 일정 기준을 초과하는 고가의 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 재산세와 별도로 부과되며, 부동산 보유에 따른 세 부담을 높여 자산 불균형을 완화하기 위한 제도입니다.
공정시장가액비율: 부동산 공시가격 중 실제 세금을 계산할 때 과세표준으로 인정하는 비율입니다. 이 비율이 높아지면 과세표준이 커져 재산세·종합부동산세 부담도 늘어날 수 있습니다.
조정대상지역: 주택 가격 과열을 막기 위해 정부가 지정하는 대표적인 부동산 규제지역으로, 최근 3개월 주택 가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘으면 지정할 수 있습니다. 다주택자 양도세·취득세 중과, 주담대 LTV·DSR 강화, 분양권 전매 제한, 청약 1순위 자격 요건 강화 등 주요 규제가 한꺼번에 적용되죠.
✂️ 양도세는 거주해야 깎아준다: 양도소득세 장기보유특별공제는 2028년부터 거주 중심의 장기거주소득공제로 바뀝니다. 그간 한도 없이 최대 80%까지 적용되던 공제액에 2028년 20억 원, 2029년 10억 원의 상한도 새로 생기는데요. 대신 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택자의 양도세 기본공제는 연 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 늘어납니다.
장기보유특별공제: 부동산을 오랫동안 보유하면, 이후 양도소득세를 계산할 때 양도차익의 일부를 공제해주는 제도입니다. 장기 보유를 유도하기 위한 장치로, 보유 기간 등 일정 요건을 충족해야 적용받을 수 있습니다.
🏘️ 다주택자, 2028년 전엔 선택해: 올해 5월 재개된 다주택자 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화됩니다. 세금 부담이 커지기 전에 집을 팔 기회를 주려는 조치인데요. 종부세 개편은 내년부터, 양도세 개편은 1년 유예를 거쳐 2028년부터 적용될 예정입니다.
강남 초고가 아파트 정조준
🎯 초고가 겨냥한 증세: 이번 개편으로 세 부담이 늘어나는 주택은 시가 40억 원 초과 약 6만 5,000호로, 전국 공동주택의 0.4% 수준에 그칩니다. 오히려 종부세 과세 대상 자체는 상위 3.1%에서 2.3%로 줄고, 시가 20억 원 안팎 단지는 보유세가 소폭 감소하는데요. 다만 고가 주택이나 비거주·다주택이라면 이야기가 달라집니다.
📈 보유세 얼마나 오를까: 서울 서초구 반포 자이 전용 84㎡의 내년 보유세는 공시가격이 그대로여도 올해 1,810만 원에서 2,257만 원으로 400만 원 넘게 오를 전망입니다. 인근 아크로리버파크 전용 84㎡도 2,227만 원에서 2,815만 원으로 오르고, 용산 한남더힐은 보유세가 1억 원을 넘어서게 되는데요. 집주인이 거주하지 않는다면 부담은 더 커져 반포 자이 기준 보유세가 2,812만 원으로 뛰죠. 강남 은마와 잠실 주공5단지를 보유한 2주택자의 보유세는 내년 8,100만 원 선으로 80% 넘게 불어난다는 분석도 나옵니다.
💸 양도세는 최대 4배: 집을 팔 때의 부담도 커집니다. 과거 반포 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 16억 원에 사서 10년 실거주 후 56억 원에 판다고 가정하면, 내년까지는 양도세가 2억 4,185만 원이지만 공제 한도가 줄어드는 2029년에는 9억 4,485만 원으로 4배 가까이 불어나죠. 양도차익이 큰 강남권 장기 보유자일수록 타격이 큰 구조인데요. 반면 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡처럼 양도가액 30억 원 이하 주택은 기본공제 확대 덕에 양도세가 2,539만 원에서 1,678만 원으로 오히려 줄어듭니다.
실거주 중심 재편, 전월세 더 오를까
🏢 절세 매물 나오겠지만: 전문가들은 세 부담을 피하려는 다주택자와 고령 보유자를 중심으로 내년까지 절세 매물이 나올 것으로 내다봅니다. 다만 실거주자는 당장 집을 팔 이유가 적어 매물 증가가 오래가지 않으리라는 전망도 만만치 않은데요. 세금을 내더라도 버티거나 일부 급매만 나올 가능성이 높다는 지적입니다.
⚠️ 세입자 내보내는 집주인들: 오히려 임대차 시장에 미칠 영향이 더 클 수 있다는 우려도 나옵니다. 비거주 주택의 세금이 크게 늘면서, 세를 놓던 집주인이 세입자를 내보내고 직접 들어가 사는 편이 유리해졌기 때문인데요. 실제로 개편안 발표 직후 강남권 중개업소에는 실거주 전환 문의가 이어진다고 하죠.
🤔 서민 주거 불안 커질 수도: 문제는 집주인의 실거주 전환이 이어지면 전월세 물량이 줄고, 늘어난 세금이 임대료에 전가될 수 있다는 점입니다. 결국 집값보다 전월세가 먼저 흔들려, 정책에 기대가 컸던 무주택 서민의 부담만 커질 수 있다는 우려의 목소리도 들리는데요. 세금만으로는 한계가 있으며, 재건축·재개발 등 확실한 공급 대책이 함께 가야 한다는 주장이 여야를 가리지 않고 나오는 모습입니다.
🏛️ 엇갈린 여야 반응: 개편안은 국회 논의를 거쳐 최종 확정될 예정입니다. 다만, 아직 정치권의 반응은 엇갈립니다. 더불어민주당은 "성장과 민생을 위한 조세 정상화"라며 환영하면서도 국회 심의 과정에서 보완할 부분을 다듬겠다는 입장인 반면, 국민의힘은 "보유세와 거래세를 동시에 강화한 최악의 증세"라며 강하게 반발했는데요. 여당 내에서도 서울 지역 의원들을 중심으로 매물 잠김과 공급 부족을 걱정하는 목소리가 나오는 만큼, 정기국회 심의 과정에서 진통이 예상됩니다.