청약통장, 내년엔 얼마씩 넣어야 할까?

집값은 하루가 다르게 오르고, 분양 경쟁도 치열해지는 요즘. 청약 경쟁률이 워낙 높아 당첨을 기대하기 힘들다며 포기하는 분들이 많아졌습니다. 많게는 수천만 원의 자금이 통장에 계속 묶여있는 게 아깝기도 한데요. 그러다 보니 청약통장 해지를 고민하는 경우도 늘고 있죠. 

하지만, 청약은 누구나 공평하게 내 집 마련을 노려볼 수 있는 소중한 기회입니다. 섣불리 청약통장을 해지했다간 나중에 후회할 수도 있는데요. 납입 부담은 줄이되, 내 집 마련의 불씨는 살리려면 청약통장을 어떻게 운영해야 할까요? 오늘 <부동산 한입>에서는 청약통장의 개념부터 관리법까지 살펴보겠습니다.

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주택청약, 그게 뭔데?

🏘️ 신축 아파트 사려면, 청약은 필수!

청약은 계약하기 위해 의사 표현하는 것을 뜻합니다. 그렇다면 주택청약은? 주택 분양을 계약하기 위한 의사 표현인데요. 주택청약의 원리를 더 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.

• 집을 마련하는 방법은 다양합니다. 새로 지어진 집을 최초로 사는 것(분양)과 분양권 혹은 이미 사람들이 살고 있는 집을 사는 것(매수), 상속 등이 있죠. 

• 분양은 시세보다 저렴한 가격에 집을 살 수 있다는 장점이 있습니다. 정부에서 새로 지은 집값이 너무 오르지 않도록 분양가를 정해 놓는 분양가 상한제 덕분인데요.

• 그런데 새로 지어진 집은 아무리 돈이 많아도 살 수 없습니다. 일정한 자격 조건을 갖춘 사람들을 모아서 1) 뽑기를 하거나 2) 일정 기준에 따라 점수를 줘서 점수가 높은 순으로 당첨자를 뽑습니다.

• 이 뽑기에 참여하는 것이 바로 주택청약입니다. 필요한 일정한 자격 조건은 청약통장이죠. 청약통장에 가입하는 것이 뽑기의 참가 티켓이 되는 것입니다.

🪙 청약 필수품, 주택청약종합저축

청약통장은 주택청약종합저축으로 대표됩니다. 원래 청약저축, 청약예금, 청약부금도 있었지만 2015년 9월부터 주택청약종합저축으로 합쳐져 새로운 가입자를 받지 않는데요. 청약통장은 원래 용도로도, 높은 이자율과 세금 면제 혜택으로 재테크에도 유용합니다.

• 총 9개의 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 기업, 하나, 대구, 부산, 경남)에서 가입할 수 있습니다. 1인 1통장이 원칙입니다.

• 가입 조건도 까다롭지 않습니다. 남녀노소 누구나 가입할 수 있죠. 다만 주택청약을 신청할 때 청약통장 가입 기간은 만 17세 이상부터 산정되기 때문에 너무 이른 나이에 들 필요는 없습니다.  

• 통장에는 월 2만 원부터 50만 원까지 자유롭게 넣을 수 있습니다. 단, 통장 잔액이 1,500만 원보다 적다면 월 50만 원 이상도 넣을 수 있습니다.

• 주택청약종합저축은 가입 기간에 따라 금리가 높아집니다. 가입 기간이 1년 미만이라면 연 2.3%, 2년 이상이라면 최대 연 3.1%의 금리를 적용받죠.

• 연말정산에서 소득공제 혜택도 받을 수 있습니다. 연간 최대 120만 원까지 가능한데요. 다만 총 급여액이 7,000만 원 이하이고 무주택자여야 합니다.

 

👦 청약통장 가입, 빠르면 더 좋다

청약통장은 일찍 가입할수록 유리합니다. 특히 2024년부터 미성년자 청약통장 가입 인정 기간이 2년에서 5년으로 연장됐는데요. 이제 만 14세에 가입하면 그 기간이 모두 인정돼, 만 29세가 되면 총 납입 기간이 15년으로 산정됩니다. 가입 기간으로는 만점을 받을 수 있죠. 성인이 돼서 가입한 사람보다 5점 더 높은 점수를 받을 수 있는 겁니다. 납입 인정 금액도 이전엔 240만 원이었지만 최근엔 1,500만 원으로 늘어났습니다.

 

🪙 청년 주택드림 청약통장, 이율도 높고 비과세 혜택까지

연 소득이 5천만 원 이하, 만 19세~34세 무주택 청년이라면 청년 주택드림 청약통장을 통해 여러 혜택을 누릴 수 있습니다. 금리가 최대 연 4.5%(가입 후 최대 10년까지)로 늘어나는 데다가 이자소득 500만 원까지 비과세 혜택이 적용되는데요. 단, 비과세 혜택은 연 소득이 3,600만 원 이하이고 가입일로부터 2년 이상 통장을 유지해야 받을 수 있습니다.

청약에 당첨된 후 '청년주택드림 대출'로 낮은 금리로 대출까지 받을 수 있다는 장점도 있습니다. 최저 2.2% 금리로 분양가의 80%까지 대출금이 나오고, 상환 기간 역시 최장 40년으로 매우 넉넉하죠. 단, 통장 가입 1년 이상, 납입액 1천만 원 이상이라는 요건이 있으니 미리 가입하는 것이 중요합니다. 또, 청년 주택드림 청약통장의 경우, 청약 당첨 시 계약금을 납부할 용도라면 1회에 한해 중도 출금도 가능합니다.

 

💸 목돈 필요할 때, 해지 대신 대출도 가능

급하게 목돈이 필요한 일이 생겨서 청약통장 해지를 고민할 수도 있는데요. 이때 해지 대신 대출도 고려해볼만 합니다. 청약통장 예치금을 담보로 주택청약담보대출을 받을 수 있기 때문이죠. 청약 납입금의 95~100%에 해당하는 금액을 대출받을 수 있고, 대출 금리 역시 기존 청약통장 금리에 연 1.5~2.0%만 더해져 비교적 부담이 적습니다. 주택청약담보대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 제외돼 대출 규제로부터 상대적으로 자유로운 데다가, 청약 자격이나 납입 인정 금액에도 불이익이 없는데요. 그러다 보니 최근 대출 규제를 피해 주택청약담보대출을 찾는 차주가 늘어나는 추세입니다.

 

🏡 임대주택 청약도 노려보자

청약통장은 집을 구매하는 것뿐만 아니라, 임대주택 청약에도 필요합니다. 행복주택, 공공임대주택, 재개발임대 등 역세권 청년주택을 제외한 대부분의 임대주택 입주에는 청약통장 가입이 필수인데요. 청약통장 가입 기간을 오래 유지할수록 임대주택에 당첨될 확률도 높아지죠. 한국토지주택공사(LH)는 만 19~34세 청년을 대상으로, 임대료가 인근 시세의 40~50% 수준으로 저렴한 청년매입 임대주택을 공급합니다. 최장 10년까지 거주할 수 있는데요. 대신 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다. 임대주택에 들어갈 수 있다면 전세와 월세에 임대까지 더해져 세 가지 선택지가 생기기 때문에 청약통장을 가지고 있는 것이 유리합니다.

 

복잡한 청약 선정 방식, 한 방에 정리하기

🔎 유형별로 청약 선정 방식이 다르대요

청약통장에 가입했다고 끝이 아닙니다. 주택과 공급 유형별로 청약 선정 방식이 다르기 때문에, 원하는 주택 유형이나 평수에 따라 청약 전략을 다르게 짜야 하는데요. 우선 주택청약으로 분양받을 수 있는 집의 종류를 알아야 합니다. 주택 종류에 따라 신청 자격과 당첨자 선정 방법이 달라져서 중요한 개념이죠. 크게 국민주택과 민영주택이 있습니다.

 

2) 1순위 조건

당첨자는 순위별로 선정합니다. 1순위와 2순위로 나뉘는데요. 1순위 청약 신청 접수가 미달일 때만 2순위에서 당첨자를 뽑습니다. 그런데 청약에 신청하는 사람들은 대부분 1순위에 해당하는지라 가능하면 1순위 요건을 충족하는 것이 좋습니다.

① 공통: 최초 입주자 모집 공고일을 기준으로 해당 주택이 건설되는 지역이나 그 부근에 살고 있어야 합니다. 또 만 19세 이상이어야 하죠.

② 납입 횟수와 의무 가입 기간: 지역과 주택 유형별로 지켜야 할 청약통장 가입 기간과 납입 횟수가 다릅니다.

 

③ 예치금: 국민주택에는 해당하지 않지만, 민영주택은 청약통장에 일정 금액 이상을 넣어둬야 한다는 조건이 있습니다. 이때 금액 기준은 지역과 주택의 면적에 따라 달라지는데요. 모든 면적에 지원할 수 있는 1,500만 원을 넣어두는 것이 가장 이상적이지만, 원하는 주택 평수에 따라 예치 액수를 선택하면 됩니다.

④ 주택 소유 여부: 국민주택은 무주택자여야 하지만, 민영주택은 무주택자거나 주택을 한 채만 가지고 있으면 1순위가 될 수 있습니다.

 

3) 당첨자 선정 방법

앞서 1순위에 해당하는 사람이 많다고 했었죠? 이렇게 같은 순위에서 경쟁이 있다면 당첨자를 선정하는 방법이 따로 있습니다. 국민주택은 청약통장에 넣은 돈이 많거나 납입 횟수가 많은 순으로 선정하는데요. 민영주택은 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 

① 국민주택: 주택 면적에 따라 기준이 나뉩니다. 통장에 넣은 금액과 납입 횟수가 중요하죠.

② 민영주택: 가점제와 추첨제로 당첨자를 선정합니다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수로 매겨서 높은 순으로 당첨자를 뽑습니다. 추첨제는 말 그대로 신청자 중에서 무작위로 뽑는 거죠.

• 85m² 이하의 주택은 가점제와 추첨제를 함께 진행합니다. 85m²를 넘는 주택은 추첨제 비중이 높습니다.

• 추첨제로 뽑을 때는 무주택자에게 주택의 75%를 먼저 공급합니다. 나머지 25%는 무주택자와 주택을 처분하려는 1주택자 중에서 뽑죠.

 

4) 특별공급

특별공급은 국가유공자, 장애인, 다자녀가구 등 정책적으로 배려가 필요한 사회계층의 주택 마련을 지원하는 제도입니다. 경쟁률이 높지 않지만, 평생 한 번만 받을 수 있습니다.

• 생애 최초 특별공급: 생애 처음으로 집을 마련하는 사람들을 위한 제도입니다. 주택 유형별로 소득 기준이 다른데요. 85m² 이하의 집을 얻을 수 있죠.

• 신혼부부 특별공급: 입주자 모집 공고일 기준으로 혼인신고 한 지 7년 이내인 신혼부부가 신청할 수 있습니다. 주택 유형과, 외벌이·맞벌이 여부에 따라 소득 기준이 달라지는데요. 역시 85m² 이하의 집을 얻을 수 있습니다.

• 청년 특별공급: 생애 최초·신혼부부 특별공급은 기혼자를 위한 제도입니다. 청년을 위한 특별공급도 있는데요. 1인 가구 월평균 소득의 140% 이하(2025년 기준 약 503만 원), 순자산 3억 4,200만 원 이하(소득3분위 순자산 평균값의 80% 이하)인 사람이 신청할 수 있죠.

 

청약통장, 그래서 얼마 넣을까?

🪙 납입 부담 줄이려면 300만 원

청약 통장이 돈 묶이는 게 부담돼서 고민이라면, 해답은 간단합니다. 아예 없애는 게 아니라, 최소한의 세팅만 해두는 것입니다. 그 기준이 보통 300만 원인데요. 민간 분양에서는 통장이 입장권 역할을 합니다. 예를 들어, 서울 거주자가 전용 84㎡ 아파트에 청약하려면 예치금 300만 원이 필요하죠. 이 돈은 일시불로 한 번에 넣어도 상관없고, 청약 공고 뜨기 전까지만 기준을 충족하면 됩니다. 당첨 여부는 이후 가점제·추첨제로 갈리는데요. 즉, 민간 분양에서 통장은 들어올 자격이 있느냐만 판단하는 장치입니다. 그래서 최소 300만 원이라는 이야기가 나오는 것입니다.

 

😎 공공 분양 노린다면 600만 원

공공분양을 노린다면 최소 600만 원은 넣어두는 것이 좋습니다. 매월 25만 원씩 넣어서 당첨 가능 금액인 3천만 원가량을 채우려면 최소 10년이 걸리는데요. 사회초년생 입장에선 다소 막막할 수 있습니다. 다만, 특별공급이라면 이야기가 조금 다릅니다. 생애최초, 신혼부부, 다자녀 같은 특별공급의 경우, 납입 총액이 아니라 일정 요건을 충족한 사람 중 추첨을 통해 당첨자를 선정하기 때문이죠. 그중 가장 기준이 높은 생애최초 특공 최소 요건이 납입금액 600만 원 이상인데요. 내 집 마련을 꿈꾸는 사회초년생이라면 최소한 이 기준을 맞춰두는 것이 최선이라고 할 수 있습니다.

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청약 통장은 시간이 지날수록, 내가 부지런할수록 힘을 발휘하는 재테크 수단입니다. 청약은 모두가 같은 룰에서 경쟁하는, 몇 안 되는 공정한 무대기도 하죠. 그래서 주택 공급 시스템의 근간이고, 쉽게 사라지지도 않을 겁니다. 지금 당장 청약 경쟁률이 높다고 해서 섣불리 청약 통장을 해지하거나 납입을 소홀히 하면 안되는 이유인데요. 꾸준한 청약 납입으로 내 집 마련에 도전해보시기 바랍니다.

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