💡 3줄 요약
- 서울 아파트 전월세 매물이 통계 집계 이래 처음으로 3만 건 아래로 떨어지며 매물 기근이 현실이 됐고, 전세 보증금이 두 달 만에 2억 원 넘게 뛰는 단지도 속출합니다.
- 올해 1분기 서울 임대차 확정일자 중 월세 비중이 사상 처음 70%를 돌파하면서, 전세 중심이던 임대차 시장 구조 자체가 월세로 급격히 전환되는데요.
- 다주택자 양도세 중과와 대출 규제가 동시에 작동하며 매도·임대 양쪽 공급 경로가 모두 막힌 상황이라, 등록임대사업자 제도 복원 등 공급 확보를 위한 정교한 정책 보완이 시급하다는 목소리가 커집니다.
서울 아파트 전월세 매물이 통계 집계 이래 처음으로 3만 건 아래로 떨어졌습니다. 다주택자 양도세 중과와 고강도 대출 규제가 맞물리면서 임대차 시장에서 매물의 씨가 말라버렸는데요. 전세 보증금이 두 달 만에 2억 원 넘게 뛰는 단지가 속출하고, 집을 보지도 않고 계약하는 '노룩 전세'가 일상이 됐다는 현장 증언까지 나옵니다.
KB부동산 기준 서울 강북 14개 구 전세수급지수는 185.38로, 2021년 전세 대란 당시 수준에 육박했습니다. 1분기 서울 임대차 확정일자 중 월세 비중은 사상 처음 70%를 돌파했는데요. 전세 시장이 구조적으로 흔들리는 가운데, 재건축 이주 수요까지 겹치면서 임대차 시장 불안이 갈수록 커집니다. 이번 전세난이 일시적 충격인지, 아니면 장기 구조 변화의 시작인지 오늘 <부동산 한입>에서 짚어보겠습니다.
서울 전월세 매물, 사상 첫 3만 건 붕괴
📉 매물 57% 급감, 외곽은 반 토막
부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 6일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 전세 1만 5,195건, 월세 1만 4,525건 등 총 2만 9,720건으로 집계됐습니다. 서울 임대차 매물이 3만 건 아래로 내려간 것은 2023년 4월 통계 집계 이후 처음인데요. 집계 초기(7만 74건)와 비교하면 57.5% 급감한 수치입니다.
특히 서울 외곽 지역의 매물 감소가 두드러집니다. 노원구(-58.8%), 금천구(-53.3%), 구로구(-52%), 중랑구(-51.7%), 강북구(-47.2%) 등에서는 사실상 전세 매물이 반 토막 났습니다. 작년 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세를 낀 매매가 어려워졌고, 향후 매각을 위해 실거주로 전환하는 집주인이 늘어 시중 물량이 빠르게 소진된 것으로 보입니다.
토지거래허가구역: 부동산 투기 우려 지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 허가 시 실거주 의무가 부과되기 때문에 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 불가능해집니다.
💸 전세 보증금, 두 달 만에 2억 껑충
매물이 사라지면서 전셋값 상승세도 가팔라집니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격 변동률은 2월 말 0.08%에서 3월 30일 0.15%로 3주 연속 오름폭이 확대됐는데요. 올해 누계 변동률은 1.61%로, 작년 같은 기간(0.32%) 대비 5배를 넘어섰습니다. 보증금이 억 단위로 뛰는 사례도 속출합니다. 마포구 창전동 '서강오벨리스크스위트' 전용 84㎡는 1월 5억2,500만원에서 3월 7억 6천만 원으로 단 두 달 만에 2억 원 넘게 올랐습니다. 동대문구 용두동 '청량리역 한양수자인 그라시엘' 전용 84㎡ 전세값도 1월 7억 7천만 원에서 3월 9억 원을 돌파하며 신고가를 경신했는데요. 인근 공인중개사들은 전세 물건이 워낙 귀해 집을 보지도 않고 계약하는 것이 일상이 됐다고도 이야기합니다.
전세의 종말? 임대차 70%가 월세로
📊 분기 기준 첫 70% 돌파
전세 매물 품귀 속에서 서울 임대차 시장의 구조 자체가 바뀌고 있습니다. 대법원 등기정보광장에 따르면 2026년 1분기 서울 전체 주택의 전월세 확정일자 건수 25만 505건 중 월세는 17만 6,731건(70.5%)으로 집계됐는데요. 분기 기준 월세 비중이 70%를 넘어선 것은 이번이 처음입니다.
전세의 월세화는 전방위적으로 확산합니다. 25개 자치구 중 23개구에서 월세 비중이 60%를 넘었고, 11개구에서는 70%를 돌파했습니다. 원룸과 다세대 비중이 높은 관악구(86.9%), 동대문구(79.7%), 종로구(78.9%) 등이 선두를 달렸는데요. 아파트 비중이 높은 용산구(54.2%)와 양천구(55.8%)만이 60% 미만을 유지했습니다.
🔧 원인도 한 가지만은 아니야
시장에서는 월세화 심화의 배경엔 구조적, 복합적 요인이 있다고 평가합니다. 정비사업 중심의 공급 구조가 이어지면서 신규 입주 물량이 줄었고, 전세대출 보증 한도 축소 등 금융 규제 강화로 세입자의 전세 진입 부담도 커졌습니다. 수요 측면에서 전세 접근성이 떨어지자 월세로 이동하는 흐름이 빨라진 겁니다.
임대인 쪽도 마찬가지입니다. 전세보다 월세나 반전세가 현금 유동성 측면에서 유리하다는 판단이 확산했고, 전세사기 여파로 전세 자체에 대한 신뢰가 약해진 점도 영향을 미쳤죠. 송승현 도시와경제 대표는 다주택자와 임대사업자 축소 기조가 이어지면 월세화가 더욱 가속할 가능성이 크다고 분석하기도 했습니다.
서울 외곽, 가격 상승 진앙지로
🏢 중위가격 1년 새 2억 상승, 12억 돌파
전세난은 매매 시장에도 영향을 미칩니다. KB국민은행이 발표한 3월 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 중위가격은 12억 원을 기록하며 1년 전(9억 9,083만원) 대비 2억 원 넘게 올랐는데요. 한강 이북 14개 구의 중위가격은 9억 1,333만원으로 처음 9억 원을 돌파했습니다.
중위가격: 아파트 매매가격을 순서대로 나열했을 때 정중앙에 위치한 가격입니다. 초고가 단지의 영향을 많이 받는 평균가격보다 실수요자의 체감 경기를 더 정확히 반영하는 지표로 꼽힙니다.
🏘️ 외곽 랜드마크, 강남보다 가파른 상승
이번 상승세에서 주목할 점은 실질적인 가격 상승 폭이 강남보다 외곽에서 더 크다는 것입니다. 성북구 길음동 '래미안 길음 센터피스' 전용 59㎡는 작년 12~13억 원대에서 올해 2월 15억 4천만 원으로 신고가를 경신했습니다. 노원구 중계동 '건영3차' 전용 84㎡도 올해 2월 13억 500만 원에 거래되며 2021년 최고가에 근접했는데요. 조영광 대우건설 빅데이터랩 연구원은 외곽 랜드마크 단지의 상승 폭(7~8%)이 강남권(1~2%)을 압도하고 있다고 분석했습니다.
전세를 찾아 서울 외곽에 발품을 팔던 신혼부부들이 매수로 시선을 돌리는 현상도 두드러집니다. 도봉구 창동 주공 3단지의 경우 올해 1~4월 매매계약 건수가 40건으로, 작년 같은 기간(23건) 대비 74% 늘었습니다. 인근 공인중개사는 전세가 없으니 매수로 전환하는 젊은 부부가 많다고 말했는데요. 여기에 재건축 이주 수요까지 겹치면서 서울 전역에서 연내 1만 가구 안팎의 추가 이주 수요가 발생할 것으로 예상되죠.
단기 충격일까, 장기 악재일까
🙅 이재명 대통령의 반론: "기적의 논리"
정부는 다주택자 규제가 투기 수요를 차단하기 위한 불가피한 조치라는 입장을 견지하고 있습니다. 이재명 대통령은 지난 2월 SNS를 통해 야당의 전월세 불안 공세를 정면으로 반박했는데요. 다주택자가 집을 팔면 전월세 공급도 줄지만 그만큼 무주택자, 즉 수요도 줄어드므로 공급 축소만 부각하는 것은 이상하다는 논리입니다. 오히려 매매 시장에 매물이 늘면 집값이 안정되고 전월세 가격도 함께 안정된다는 게 정부 측 설명입니다.
이 대통령은 또한 다주택자와 임대사업자를 늘리면 집값이 오르고, 결국 임대료도 동반 상승한다며 이들을 비호하는 논리야말로 "기적의 논리"라고 지적했습니다. 부동산 투기 근절이 수많은 정상화 과제 중 으뜸이라는 점도 재차 강조했습니다.
🚨 구조적 경고 신호는 뚜렷
그러나 현장에서 포착되는 신호는 단기 충격을 넘어서는 수준입니다. 도봉구 창동 주공 3단지의 전세 거래 추이를 보면, 2월까지는 신규 계약이 갱신보다 많았지만 3월부터 역전됐고 4월에는 신규 전세 거래가 0건을 기록했습니다. 전세가 사실상 잠긴 상태라는 뜻인데요. 서울 전체 전세수급지수도 172.41로 2021년 8월 이후 최고치를 경신했습니다.
무엇보다 이번 전세난이 2020~2021년 임대차 3법 파동과 유사한 패턴을 보인다는 점이 우려됩니다. 규제 일변도의 수요 억제가 임대 공급 감소로 이어지는 경로는 이미 한 차례 검증된 바 있습니다. 같은 패턴이 반복되고 있다면 이는 정책 학습이 제대로 이뤄지지 않았다는 신호기도 합니다. 양천구 신정4구역 이주율 4%, 용산구 한남2구역 이주율 55% 등 재건축 이주 차질 사례가 이미 나타나고 있어, '이주→철거·착공→신규 공급'으로 이어지는 공급 사슬 자체가 끊길 위험도 커지죠.
💡 등록임대 복원과 자동 안전판 논의
전문가들은 가장 빠르게 효과를 낼 수 있는 카드로 등록임대사업자 제도의 조건부 복원을 꼽습니다. 2020년 사실상 폐지된 이 제도는 일정 기간 임대 의무와 임대료 상한을 조건으로 세제 혜택을 부여해 다주택자를 임대 시장에 묶어두는 방식이었는데요. 폐지 이후 민간 임대 등록 건수가 급감하면서 지금의 공급 절벽으로 이어졌다는 분석이 지배적입니다.
등록임대사업자 제도: 4년 또는 8년간 주택을 임대하고 연 5% 이내 임대료 인상만 허용하는 조건으로 종합부동산세·양도세 혜택을 받는 제도입니다. 임대 물량 확보를 위한 민간 유인책이었으나, 투기 수단 악용 논란 끝에 2020년 대부분 폐지됐습니다.
규제 설계 자체를 손봐야 한다는 목소리도 나옵니다. 양도세 중과와 대출 규제를 동시에 작동시키면 매도·임대 양쪽 경로가 모두 막혀 공급 충격이 배가되는 구조기 때문입니다. 전세수급지수가 특정 임계치를 넘으면 대출 규제 강도를 자동 완화하는 자동 안전판 방식도 대안으로 거론되는데요. 이창무 한양대 교수는 다주택자 규제가 주거 이동의 연쇄고리를 끊으면서 전월세 매물 부족을 심화한다며, 기존 주택이 임대 매물로 유입될 수 있도록 보완책이 필요하다고 강조했습니다.
서울 전세 시장이 구조적 공급 붕괴의 초입에 서 있다는 이야기가 나옵니다. 전세수급지수가 2021년 대란 수준에 육박하고, 월세 비중이 70%를 넘어선 현실은 한국 특유의 전세 제도가 정말 전환점을 맞았음을 시사합니다. 정부의 투기 근절 의지와 시장 안정이라는 두 목표가 충돌하는 지금, 수요 억제와 공급 확보의 균형점을 찾는 정교한 정책 설계가 어느 때보다 절실합니다. 외곽 지역 매물 급감은 소득이 낮은 계층의 주거 선택지를 빠르게 좁히고 있다는 점에서, 전세난은 더 이상 부동산 이슈가 아니라 사회 안전망의 문제라고도 볼 수 있기 때문이죠.
