전세 사기 후폭풍, 월세 가격 폭탄?

전세 사기가 불러온 월세 과도화 현상

🏠 이제 절반 이상이 월세: 올해 서울과 경기도 빌라(연립·다세대 주택)의 월세 비중이 절반을 넘겼습니다. 국토교통부에 따르면 올해 서울에서 거래된 전월세 12만 7,111건 중, 월세 거래가 53.6%(6만 8,116건)에 달했는데요. 경기 지역의 월세 비중도 51.6%를 기록했습니다.

😰 이게 다 전세 포비아 때문이야: 이와 같은 전세의 월세화는 무엇보다 전세 포비아 현상의 영향을 크게 받았습니다. 한창 떠들썩했던 전세 사기 피해가 본격적으로 드러나며 역전세난 바람이 불어온 건데요. 지난 9월 기준, 전세 사기 피해 규모는 2조 4,963억 원에 달하고, 피해자 수도 1만 6천 명을 훌쩍 넘겼을 만큼 전세 사기 피해가 상당했죠. 전세 보증보험 가입이 어렵고 전세 사기에 취약한 다가구 주택은 특히나 매물이 더 많이 쌓이는 추세입니다.

⚖ 정책도 한몫했지: 정부가 가계 대출 급증세를 차단하기 위해 유주택자 전세 대출 제한, 갭투자를 위한 조건부 전세 대출 중단 등 조치에 나선 것도 월세 거래 확대를 부추겼습니다. 이에 대출 규제로 전세 보증금을 마련하지 못한 세입자는 월세로 몰릴 수밖에 없었죠.

 월세 가격은 고공행진

💸 전세는 내리고, 월세는 오르고: 전세 비율이 줄어든 만큼, 월세 비율은 늘어납니다. 부동산 플랫폼 다방에 따르면 올해 1~11월 서울 빌라 전세 거래는 13.3% 줄어든 반면, 월세 거래는 10.1% 늘었는데요. 전세 거래량이 월세 거래량을 10.5% 앞섰던 작년과는 대조적인 모습입니다.

⬆ 월세, 또 오른다고?: 월세 가격도 상승세를 탔습니다. 올해 1~11월 서울 빌라 월세의 평균 보증금은 9천만 원에 육박해 전년 동기 대비 23.4% 상승했을 정도인데요. 평균 월세 가격도 무려 84만 원에 달하죠.

전세, 앞으론 사라질까?

📉 기준금리도 문제야: 기준금리 인하가 예고된 상황에서, 전세의 월세화는 더 빨라질 전망입니다. 현재 수도권에서 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 이율은 5.6%로, 시중은행의 예금 금리(~3.50%)보다 높은 데다가, 향후 금리가 더 낮아지면 전세 보증금으로 얻을 수 있는 이자 수익이 더 줄어들기 때문인데요. 즉, 집주인 역시 상대적으로 높은 수익을 낼 수 있는 월세 거래를 선호하게 된다는 의미죠. 특히, 세입자 수요가 많은 수도권 아파트 전세 매물이 대폭 줄었습니다.

🏢 기업에 맡겨 볼게: 월세 확대를 거스를 수 없는 장기적인 추세로 본 국토교통부는 기업형 장기 민간임대주택을 도입해 월세 시장을 안정화하겠다는 대책을 내놨습니다. 의무임대기간을 20년으로 늘리고 임대료 5% 상한 제한을 둔 기업형 임대주택을 통해 주거 안정성을 담보하겠다는 거죠. 임대인이 기업인 만큼 보증금을 떼일 염려도 적다는 장점이 있는데요. 정부는 2035년까지 기업형 장기 민간임대주택 10만 가구를 공급할 방침입니다.

🌎 외국계, 우리 부동산에 진출하나?: 한편, 기업형 장기 민간임대주택이 도입된다는 소식에 외국계 사모펀드와 부동산 회사가 움직이기 시작했습니다. 글로벌 기업들이 국내 주거용 건물을 사서 임대 시장에 진출하려는 건데요. 실제로 글로벌 투자은행 모건스탠리부터 영국계 부동산 투자사 M&G리얼에스테이트가 국내 임대주택 관련 투자를 늘리겠다고 발표했죠.