전세 매물 33% 증발, 서울 전세난 비상

5년 만에 최고치 찍은 전세수급지수

📈 108.4까지 치솟은 지수: 서울 아파트 전세시장에서 수요가 공급을 압도하는 현상이 갈수록 심해집니다. 한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주(지난 20일 기준) 서울 아파트 전세수급지수는 108.4로 직전 주 105.2보다 3.2P 상승했는데요. 주간 상승 폭이 전주(0.7P)의 4배를 훌쩍 넘어선 셈이죠. 이는 전세대란이 벌어졌던 2021년 6월 넷째 주 110.6을 기록한 이후 약 4년 10개월 만의 최고치입니다.

📊 전세수급지수가 뭐길래: 전세수급지수는 전세 수요와 공급 비중을 점수화한 수치입니다. 100을 기준으로 200에 가까울수록 전세를 내놓는 사람보다 구하려는 사람이 많다는 뜻이고, 0에 가까울수록 반대를 의미하는데요. 서울 전세수급지수는 작년 5월 셋째 주(100.2)부터 줄곧 100을 넘기며 수요 우위 국면을 이어왔죠. 특히 봄 이사철이 시작된 3월부터는 상승세가 더욱 뚜렷해졌습니다.

🏢 동북권이 가장 심각해: 권역별로 살펴보면 전세난 양상이 더 분명히 드러납니다. 성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원이 포함된 동북권의 전세수급지수가 111.3으로 가장 높게 나타났는데요. 이어 서북권(은평·서대문·마포)이 108.6, 서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악)이 108.2를 기록했습니다. 동남권(서초·강남·송파·강동)과 도심권(종로·중구·용산)도 105.3으로 모든 권역에서 100을 웃돌았죠.

왜 전세 매물이 사라졌을까?

🏚️ 매물 33% 급감: 가장 큰 문제는 전세 매물 자체가 빠르게 줄어든다는 점입니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 26일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만 5,422건으로 집계됐는데요. 올해 1월 1일(2만 3,060건)과 비교하면 약 33.12% 감소한 수준이죠. 불과 4개월 만에 매물 3건 중 1건이 시장에서 사라진 셈입니다.

📜 10·15 대책의 후폭풍: 매물 감소의 핵심 원인 중 하나는 정부의 실거주 중심 규제입니다. 작년 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 주택을 살 때 2년 실거주 의무가 부여됐는데요. 이로 인해 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 사실상 차단됐죠. 여기에 서울 신축 아파트 입주 물량 감소까지 겹치면서 신규 전세 공급이 크게 위축한 상황입니다.

💸 전세의 월세화 가속: 임차인과 임대인 모두 월세를 선호하는 현상도 전세 매물 감소를 부추깁니다. 임차인은 전세대출 이자 부담을 줄이려 월세를 택하고, 임대인은 보유세 부담을 상쇄하기 위해 월세 전환을 택하는 경우가 늘었는데요. 전세사기 사태 이후 비아파트 전세 기피 현상이 커지면서 수요가 아파트로 쏠린 점도 불균형을 키운 요인이죠. 이런 복합적인 요인이 맞물려 전세 시장의 수급 균형이 무너지고 있다는 분석입니다.

전세값 상승, 매매값 추월하기도

💰 일부 자치구는 매매보다 전세 상승률↑: 매물 부족이 길어지면서 전세 가격도 가파르게 오르고 있습니다. 서울 일부 자치구에서는 올해 전세 누적 상승률이 매매 상승률을 웃도는 이례적인 현상까지 나타났는데요. 노원구는 올해 들어 전세가격이 3.47% 올라 매매가격 상승률(3.20%)을 넘어섰습니다. 도봉구(매매 1.55%, 전세 2.43%)와 강북구(매매 1.66%, 전세 2.44%)도 비슷한 흐름을 보였죠.

🥇 성북구, 가장 많이 올랐다: 서울에서 올해 전셋값이 가장 많이 오른 자치구는 성북구로, 누적 상승률이 3.56%에 달했습니다. 동북권 자치구가 전반적으로 전세 가격 상승세를 주도하는 모습인데요. 동북권은 전세수급지수도 111.3으로 가장 높았던 만큼, 매물 부족과 가격 급등이 동시에 진행되는 양상입니다. 봄 이사철 수요까지 겹쳐 당분간 상승세가 이어질 가능성이 크다고 점쳐집니다.

⏳ 당분간 전세난 지속 우려: 신축 입주 물량 부족, 토지거래허가구역에 따른 갭투자 차단, 월세 전환 가속화라는 세 가지 요인이 단기간에 해소되기는 어려운 상황입니다. 봄 이사철 수요가 마무리되더라도 가을 이사철까지 매물 부족이 이어질 수 있다는 우려가 큰데요. 전세 수요자 입장에서는 매물 확보 경쟁이 더 치열해질 가능성이 높아 보이죠. 정책적으로 공급 확대와 월세 전환 속도 조절을 동시에 고민해야 한다는 목소리가 커집니다.