🔎 핵심만 콕콕
- 올해 1월~11월 서울 아파트 월세 상승률이 3.29%를 기록하며 역대 최고치를 경신했습니다.
- 계속되는 가계대출 규제로 가계대출 문턱도 높아졌는데요.
- 다만, 공급 부족 문제 등으로 인해 내년에도 집값 상승세를 잡기는 쉽지 않아 보입니다.
월세, 어디까지 올라가는 거예요?
💸 고공행진 하는 서울 아파트 월세: 한국부동산원에 따르면, 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세 상승률이 3.29%를 기록했습니다. 관련 집계가 시작된 2015년 이후 처음으로 연간 상승률이 3%를 넘어서며 작년에 이어 다시 한번 역대 최고치를 경신한 것입니다. 지난 1~4월에는 월간 상승률이 0.1%대에 머물렀으나, 5~8월에는 0.2%대, 9월에는 0.3%대를 기록하며 서서히 오르다 10월 들어 0.6%대를 넘어섰죠.
🏘️ 전세의 월세화, 가속 중: 지난 10월 발표된 10.15 부동산 대책의 영향이 월세 상승의 원인 중 하나로 꼽힙니다. 주택 시장 안정화를 위해 규제지역을 확대하고, 규제도 강화한 것입니다. 특히 토지거래허가구역에서 갭투자를 금지하고 실거주 의무를 강화한 것이 전세 공급을 줄인 것으로 분석됩니다. 이 대책이 발표되기 전에도 기존에 시행된 다양한 부동산 정책 등의 영향으로 이미 전세의 월세화는 진행 중이었는데요. 전세의 소멸도 시간 문제라는 이야기도 자주 나왔죠. 여기에 연이은 규제가 더해지면서 속도가 더욱 빨라진 것으로 보입니다.
토지거래허가구역: 지정된 구역 안에서 일정 면적 이상의 토지를 사고팔 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 지역으로, 투기 목적의 토지 거래를 막기 위한 제도입니다.
갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 것입니다. 예를 들어 매매가 5억 원, 전세가 4억 원인 집을 사면 1억 원만 투자해 집을 사고, 바로 세입자를 들여 5억 원을 맞추는 건데요. 이렇게 집을 사면 집값이 오를 때 적은 돈으로 큰 차익을 얻을 수 있지만, 집값이 내릴 경우 전세금을 돌려주지 못할 위험이 생깁니다.
🪨 월세 부담, 너무 큰 거 아냐?: 이렇게 월세가 점점 오르면서 주거비 부담도 중요한 사회적 문제로 떠올랐습니다. 부동산원 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 월세는 평균 147만 6천 원, 중위 월세는 122만 원입니다. 올해 전국의 4인 가구 중위소득이 약 610만 원인데요. 서울의 아파트에 거주한다면 소득의 20% 수준을 주거비로 써야 하는 수준입니다. 그동안 주거비 부담을 덜어주던 전세 시장이 갈수록 얼어붙으면서 향후 서민의 주거비 비중은 앞으로 더 높아질 거란 우려의 목소리도 들려옵니다.
대출 문턱도 갈수록 높아지는데
🥶 차갑게 식은 가계대출: 부동산 시장 안정화를 위해 다양한 대출 규제가 시행되면서 가계대출을 받기도 어려워졌습니다. 올해 들어 이달 18일까지 늘어난 가계대출(정책대출 제외)은 7조 4,865억 원으로 파악됐는데요. 이는 5대 은행의 올해 증가액 한도 목표보다 7.4% 적은 수치입니다. 올해 증가액 한도 목표가 6.27 대출 규제 발표 당시 이미 한 차례 줄어들었던 걸 감안하면 더욱 낮은 수치라고도 볼 수 있죠.
🔒 가계대출, 지난달 사실상 셧다운: 이미 대부분의 은행은 대출 문을 걸어 잠근 수준이었습니다. 주택구입용 주택담보대출을 중단하는 등 대출이 관리 목표를 넘어설 조짐이 보이자 서둘러 행동에 나섰던 건데요. 현재 개별 은행을 살펴보면, 자체 목표를 초과한 곳은 2곳으로 알려졌습니다.
🌨️ 내년에도 겨울은 계속될 거야: 한편, 가계대출 억제 기조는 내년에도 이어질 전망입니다. 올해 말처럼 높아진 가계대출 문턱이 쉽게 낮아지지 않을 것이라는 예측이 나오는데요. 은행 대부분이 내년 가계대출 총량 증가율 목표로 2%대를 제시할 것으로 추정됩니다. 일반적으로 가계대출 총량 증가율은 GDP 성장률 예상치와 비슷한 수준에서 조율됐지만, 내년에는 한층 더 허리띠를 졸라맬 것으로 보이죠.
집값 잡기도 쉽지 않네
😫 잡힐 듯 잡히지 않는다: 다양한 부동산 대책이 시행됐지만, 올해도 서울을 중심으로 한 부동산 시장의 열기는 식지 않았습니다. 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 매매가격 상승률(월간 기준)은 8.04%를 기록했는데요. 이는 작년 연간 상승률의 두 배에 달하는 데다, 문재인 정부 시기의 집값 상승률도 넘어선 수치입니다. 12월 통계가 남아있다고는 해도 집값이 내려가지는 않을 것이라 예상되죠. 이재명 대통령이 "서울과 수도권의 집값 때문에 요새 욕을 많이 먹는 편인데, 대책이 보이지 않는다”라는 이야기를 남길 정도로 문제가 쉽게 해결되지 않는 모양새입니다.
☁️ 내년 전망도 어둡다는데: 내년에도 집값 상승세는 해결되기 어려울 전망입니다. 공급 부족 문제가 심화할 수도 있다는 예측마저 나오는데요. 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해보다 48% 줄어든 1만 6,412세대로 알려졌습니다. 주택 공급 부족은 집값 상승세를 이끄는 한 축으로 꼽히는 만큼, 상황 반전을 노리기 힘든 환경입니다.
🏘️ 추가 공급 대책, 어떻게 돼 가?: 한편, 정부가 10.15 부동산 대책 이후 준비하던 공급 대책의 발표는 조금 늦어질 것으로 보입니다. 지난 21일, 지방자치단체장과의 협의가 상당 부분 진행됐으며, 마무리 논의로 이어질 것이라는 정부·여당의 발표가 있었는데요. 대책 발표는 당초 연말로 예정됐지만, 현재로선 내년 초로 발표가 연기될 가능성이 높게 점쳐집니다.