🔎 핵심만 콕콕
- 연말이 다가오면서 주요 은행들이 주택담보대출 신규 접수를 중단하고 있습니다.
- 올해 대출 집행액이 한도에 다다르자 은행들이 가계대출 총량 관리에 나선 건데요.
- 한편, 현행 신용평가모델의 실효성에 대한 의문도 커집니다.
대출 문 닫히는 연말, 주담대부터 멈춘다
🏚️ 주담대 중단 중: 연말이 다가오면서 주택담보대출(주담대) 접수 자체가 제한되거나 중단되는 사례가 빠르게 늘어납니다. 올해 대출 집행액이 한도에 다다르자 배정된 총량을 맞추기 위해 금리를 올리거나 심사 조건을 강화하는 등 은행이 사전 조정에 들어간 건데요. 하나은행은 지난 25일부터 주담대·전세대출 신규 접수를 제한했고, 국민은행은 24일부터 주택구입 목적 주담대를 중단하는 등 주요 은행들이 잇따라 창구를 닫고 있죠.
주택담보대출: 집을 담보로 맡기고 받는 대출입니다. 집값의 일정 비율만큼 돈을 빌릴 수 있는데, 이때 빌릴 수 있는 최대 비율이 주택담보대출비율(LTV)에 따라 결정되죠. 집을 담보로 하기 때문에 신용대출보다 금리가 낮고 한도가 크다는 장점이 있지만, LTV 규제나 대출총량 관리에 따라 한도가 줄어들거나 심사가 강화될 수 있는데요. 연말처럼 은행들이 대출을 조이기 시작하면 가장 먼저 제한되는 대출 유형이기도 합니다.
🤷♂️ 왜 막힌 거야?: 은행이 연말을 앞두고 대출을 조이는 건 내년 가계대출 한도 배정에서 불이익을 피하기 위해서입니다. 정부에서 주문한 가계대출 총량을 맞추지 못하면 다음 해 한도 조정에서 불이익이 있는데요. 이미 올해 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리) 가계 대출은 지난 20일 기준 7조 8,953억 원으로 한도 목표(5조 9,493억 원)를 32.7% 넘긴 상황입니다.
💳 비대면 신용대출까지 조이는 은행권: 시중은행은 최근 비대면 신용대출 접수까지 제한하며 가계대출 총량 관리에 나섭니다. 신한은행과 하나은행은 가계대출 안정적 관리를 위해 비대면 신용대출 상품에 일별 판매 한도를 적용하는데요. 최근 코스피 상승에 따른 빚투 증가로 마이너스통장 상환이 원활하지 않은 상황까지 겹치며 신규 접수를 사실상 막은 것으로 해석됩니다. 하나은행·국민은행 등 일부 은행은 비대면뿐 아니라 대면 창구에서도 접수 중단에 들어갔죠. 전세대출·대환대출·신용대출 등이 모두 제한되며 실수요자들의 대출 선택지가 크게 좁아진 상황입니다.
🏃 막차 타는 대출 수요자들: 대출이 막히기 전 마지막으로 자금을 확보하려는 수요가 몰리면서 은행 창구는 최근 급격히 붐비는 모습입니다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 가계대출 잔액은 20일 기준 769조 원대로 한 달 새 2조 6천억 원 늘었고, 주담대 잔액만 해도 610조 원에서 612조 원 수준으로 올라갔는데요. 신용대출까지 늘어나면서 연말 금융시장은 막차 수요가 몰리는 흐름입니다. 예금도 높은 금리에 자금이 몰리며 이달에만 10조 원 가까이 증가한 상태죠.
금리만 오르고 길은 좁아지고
📈 주담대 금리도 상승: 치솟는 금리도 대출 문턱을 높입니다. 최근 은행권 주담대 금리는 변동형이 3.6~6.4%로 상단 6%대를 돌파했고, 고정형도 연 6%대를 넘어섰는데요. 2020~2021년 저금리 시기에 고정형·혼합형 대출을 받은 차주들은 5년간의 금리 적용 기간이 끝나면서 다시 높은 금리로 상환해야 하는 부담이 생겼죠. 대출을 조이기 위한 은행권 금리 인상, 그리고 시장금리 상승이 겹치며 실질 부담이 빠르게 커지고 있습니다.
💸 시장금리도 계속 오르네: 기준금리는 2.5%로 동결된 상태지만 예금·채권 금리 등 시장금리는 상승세입니다. 변동금리형 주담대의 기준이 되는 코픽스(COFIX)도 10월 신규 취급 기준 2.57%로 두 달 연속 상승했는데요. 물가 부담과 재정 확대 우려로 국채·은행채 금리가 뛰고, 은행들이 연말 자금 확보 경쟁에 나서면서 조달 비용이 함께 커진 것이 주요 원인입니다. 이로 인해 기준금리는 그대로인데 대출 금리만 오르는 역전 현상이 나타나죠.
코픽스(COFIX): 은행이 실제로 조달한 자금의 비용을 계산해 만든 기준금리입니다. 은행들이 예금·적금·채권 등으로 돈을 끌어올 때 드는 평균 비용을 반영한 지표로, 쉽게 말하면 은행이 돈을 빌려오는 데 드는 원가라고 보면 되는데요. 변동금리 주택담보대출은 대부분 이 코픽스를 기준으로 금리가 정해지기 때문에, 코픽스가 오르면 주담대 금리도 함께 오르고, 코픽스가 떨어지면 대출 금리도 내려가는 구조죠.
신용 못 받는 신용평가모델
⬆️ 신용점수 상향평준화 논란: 한편 신용평가사의 점수를 기반으로 하는 현행 신용평가모델의 실효성에 대한 의문도 커지고 있습니다. 전체 국민 중 절반이 1,000점 만점에 900점 이상을 받을 정도로 점수가 상향평준화된 탓인데요. 지난 25일 나이스평가정보에 따르면 지난해 말 기준 신용점수 900점 이상을 받은 사람은 2,313만 1,315명으로 전체 신용평가 대상자의 47%에 달합니다.
💳 대출 문턱도 함께 상승: 이로 인해 주요 은행의 대출 승인 기준 점수도 점차 높아지는 추세입니다. 은행연합회에 따르면 9월 5대 은행에서 취급된 가계대출의 평균 신용점수는 KCB 기준 939.4점에 달했는데요. 신용점수만으로는 차주의 위험도를 정확히 가려내기 어렵다고 판단한 금융권이 대출 심사를 더욱 보수적으로 강화하면서, 이제는 고신용자조차 대출을 쉽게 받기 어려운 상황입니다.
📉 역전 금리 현상까지?: 최근에는 이례적으로 저신용자가 고신용자보다 더 낮은 금리를 적용받는 금리 역전 현상이 나타나기도 했습니다. 통상 신용점수가 높을수록 금리가 낮은 것이 일반적이지만, 지난 9월 하나은행의 경우 신용점수 만점 고객이 4.54% 금리를 적용받은 반면 600점 이하 고객은 3.46% 금리로 대출을 받았는데요. 최근 은행권이 포용 금융 정책에 힘을 실으며 취약계층 지원을 확대한 영향으로 보이죠.