🔎 핵심만 콕콕
- 정부가 이번 주 내로 세 번째 부동산 대책을 내놓습니다.
- 6.27 대출 규제 이후 잠잠하던 서울 집값이 다시 가파르게 상승한 영향인데요.
- 집값 상승세를 막을 수 있을지는 회의적입니다.
세 번째 부동산 대책 등장
👌 벌써 세 번째 대책: 지난 12일, 여당(더불어민주당)과 정부, 대통령실이 수도권 집값을 잡기 위한 부동산 대책을 내놓기로 합의했습니다. 박수현 더불어민주당 수석대변인은 "정부가 이번 주 내 적절한 시간에 (주택시장) 대책을 발표하기로 했다"라고 밝혔는데요. 이재명 정부 출범 이후 나온 6.27 대출 규제, 9.7 공급 대책에 이어 세 번째 부동산 대책입니다.
📢 규제지역 넓힌다: 강남 3구와 용산구에 한정된 규제지역 확대가 가장 유력한 카드로 꼽힙니다. 수도권 내 집값이 급등하는 지역을 조정대상지역이나 투기과열지구 등으로 지정하는 건데요. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출(주담대)의 LTV가 50%에서 40%로 낮아지는 등 대출과 청약, 세금과 관련된 더 강력한 규제를 적용받게 되죠. 지난 문재인 정부 투기과열지구에선 시가가 15억 원이 넘는 아파트에 대한 주담대가 금지되는 등의 조치도 적용된 바 있습니다.
규제지역: 정부가 주택 가격 안정화, 부동산 투기 방지 등을 위해 별도로 관리하는 지역을 뜻합니다. 시장 과열 정도에 따라 조정대상지역-투기과열지구-투기지역 3가지로 나뉘죠.
주택담보인정비율(LTV): 담보로 제공한 주택 가치 대비 받을 수 있는 최대 대출금의 비율을 말합니다. 예를 들어 집값이 5억 원이고 LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있습니다.
🤔 토지거래허가구역 확대 가능성: 한편, 서울시 역시 토지거래허가구역(토허구역)을 추가 지정하는 방안을 고려하는 것으로 알려졌습니다. 토허구역에선 주택 매입 시 2년 실거주 의무가 부과돼 갭투자를 차단할 수 있는데요. 전문가들은 1차로 조정대상지역 지정 후, 필요시 토허구역을 확대할 것이라 내다봤습니다.
갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 것입니다. 예를 들어 매매가 5억 원, 전세가 4억 원인 집을 사면 1억 원만 투자해 집을 살 수 있는데요. 이렇게 집을 사면 집값이 오를 때 적은 돈으로 큰 차익을 얻을 수 있지만, 전세가가 하락하면 세입자 보증금을 돌려줘야 해 손실 위험이 큽니다.
대출이랑 세금 규제도?
🚫 주담대 4억까지만: 대출과 규제 강화 가능성도 거론됩니다. 주담대 한도를 현재 6억 원에서 4억 원으로 낮추고, 총부채원리금상환비율(DSR) 역시 축소하는 방안인데요. DSR 산정 시 전세대출을 포함하는 조치도 검토 중인 것으로 알려졌습니다.
총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ration): 연간 총소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 은행 대출에는 DSR 40% 규제가 적용되는데요. 연봉이 5천만 원인 사람은 매년 원리금 상환액이 2천만 원이 넘을 수 없다는 뜻이죠.
💸 결국 세금 늘리나?: 세금 규제 관련 논의도 이어집니다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 13일, 국회 기획재정위원회 국정감사에서 이번 부동산 대책에 "일단 (세제 관련) 방향성은 발표하게 될 것 같다"라고 밝혔는데요. 다만, 내년 6월로 예정된 지방선거를 고려해 직접적인 증세안은 나오지 않을 것으로 예측되죠. 단, 공시가격을 시세의 90%로 만들겠다는 공시가격 현실화 로드맵 재개 가능성은 여전히 남아있습니다.
공시가격: 정부가 매년 전국의 땅과 건물의 가격을 조사해 매기는 가격을 의미합니다. 종합부동산세, 재산세 등 각종 세금 부과의 기준이 되는 것은 물론 건강보험료, 기초생활보상 대상자 판단에도 활용되죠. 현재 아파트 기준 공시가격은 시가의 평균 70% 정도입니다.
멈출 줄 모르는 서울 집값 상승
🏙 서울 집값 무섭게 오른다: 정부가 추가 부동산 대책 마련에 나선 건 서울 집값이 다시 고개를 들고 있기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면 지난 9월 마지막 주(9월 29일 기준), 서울 전체 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 상승했는데요. 9월 1주 차 0.08%였던 아파트값 상승률은 3주 차엔 0.12%, 4주 차엔 0.19%를 기록하는 등 점점 더 커지고 있습니다.
📈 한강벨트 무슨 일?: 특히 성동구, 광진구, 마포구 등 한강벨트 지역의 상승세가 두드러집니다. 성동구의 주간 상승률은 0.78%에 달했고 마포구(0.69%)와 광진구(0.65%) 역시 서울 전체 상승률의 2배를 웃돌았는데요. 정부의 규제지역 확대를 앞두고 수요가 몰린 영향이란 분석입니다.
✂️ 6.27 약발 끝: 주담대 한도를 6억 원으로 일괄 제한하는 6.27 대출 규제의 효과가 힘을 다했다는 분석도 나옵니다. 특히, 비규제지역으로 수요가 몰리는 흐름인데요. 한국부동산원 기준, 지난 6월 30일부터 9월 29일까지 3개월 동안 성동구 집값은 5.01%나 올랐습니다. 분당구(4.99%), 과천시(3.81%), 광진구(3.57%), 마포구(3.17%) 등 나머지 비규제지역 집값도 크게 상승했죠.
🦐 집값 잡긴 힘들 듯: 다만, 추가 규제로도 서울 집값을 낮추기 어렵다는 것이 중론입니다. 향후 몇 년간 수도권 주택 공급이 대폭 줄어든 상황에서 대출이나 세금 규제로는 수요를 억제하기 힘들다는 건데요. 규제지역을 넓히더라도 수도권 외곽의 비규제지역 집값이나 전월세가 크게 오르는 풍선효과가 나타날 것이란 분석도 나옵니다.