🔎 핵심만 콕콕
- 최근 서울 집값 상승세가 심상치 않습니다.
- 강남 3구는 물론 마포, 성동 과천, 분당의 집값도 대폭 올랐는데요.
- 이에 주택 구매 수요가 몰리면서 가계대출도 크게 증가했습니다.
서울 부동산, 과열 조짐 보인다
📈 집값 상승 흐름 어떻게?: 최근 서울 집값이 큰 폭으로 오르고 있습니다. 6월 둘째 주 기준 서울 집값은 전주 대비 0.26% 오르며 40주 만에 최고 상승률을 기록했는데요. 마포(0.45%)·성동(0.47%) 등 비강남 지역의 집값도 크게 올랐죠. 강남3구·용산구는 이미 집값이 많이 올라 진입이 어려운 만큼, 한강 벨트를 따라 매수 수요가 확산하는 것입니다. 이에 더해 과천(0.35%)과 분당(0.39%) 등 수도권도 상승세가 이어지죠.
☀️ 아직도 강남불패: 강남 지역 집값 상승세도 여전합니다. 강남구 아파트 매매가 상승률은 1.04%로 2008년 4월 이후 가장 높은 상승률을 보였는데요. 서초구(0.8%), 송파구(0.71%)가 그 뒤를 이었습니다. 지난 3월 토지거래허가구역 재지정 이후 잠시 주춤하던 집값이 두 달 만에 급등 중이죠. 여기에 재건축이 예정된 단지를 중심으로 한 신고가 거래도 속출합니다.
토지거래허가제: 투기적 토지 거래를 막고 부동산 시장 안정을 위해 특정 지역의 토지 거래 시 관할 시나 군, 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 현재 토지거래허가제가 적용되는 구역은 강남, 서초, 송파 등 강남3구와 용산구입니다.
🔥 거래량도 덩달아 훌쩍: 집값 상승과 함께 거래량도 폭주합니다. 지난 12일 기준 서울 아파트의 5월 거래량은 6,635건을 기록했는데요. 5월 거래 신고 기한(30일)이 보름 이상 남았는데도 지난 4월의 거래량(5,405건)을 훌쩍 넘어섰죠.
영끌 재현되는 지금
💸 대출 규제 전 막차 수요: 거래량 급증의 배경으로는 내달 1일부터 시행될 3단계 스트레스 DSR 규제가 지목됩니다. 대출 한도가 낮아지기 전에 대출 막차를 타려는 사람이 늘어나며 거래량과 가격이 급등 중인 건데요. 또 서울 내 유주택자의 대출 중단 등 고강도 규제가 이뤄질 것이라는 예측도 나오고 있어 아파트 매수세가 몰리고 있습니다.
스트레스 DSR: DSR은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로, 연 소득에서 대출 원리금의 차지하는 비율을 가리킵니다. 대출 규제를 위해 활용되는 대표적인 지표인데요. 예를 들어 DSR이 40%라면, 1년에 4천만 원을 버는 사람은 1년 동안 내는 원리금 상환액이 1,600만 원을 넘으면 안 되는 식입니다. ‘스트레스 DSR’은 DSR을 산정할 때 미래의 금리 인상 가능성까지 고려하는 제도입니다. 원래의 대출금리에 ‘스트레스 금리’를 가산해 계산해 대출한도를 더 줄이는 건데요. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 연 소득 1억 원 대출자의 대출 한도가 3,300만 원 가량 더 줄어듭니다.
💰 금리 인하 기대도 영향: 향후 금리 인하 가능성에 대한 기대도 한몫합니다. 지난 5월 한국은행(한은)은 기준금리를 연 2.75%에서 2.50%로 인하했습니다. 동시에 한은 금융통화위원은 모두 향후 3개월 안에 금리를 현재보다 인하할 가능성을 열어둬야 한다는 의견을 내놨습니다. 금리가 하락하면 주식과 부동산 등 자산 가격이 상승하는데요. 이에 ‘더 늦기 전에 집을 사자’라는 심리가 더욱 확산하는 거죠.
🏦 가계부채는 2조 급증: 주택담보대출 수요가 늘면서 5대 시중은행 가계대출은 12일 만에 2조 원 가까이 늘었습니다. 하루 평균으로는 1,665억 원씩 늘어난 셈인데, 이는 작년 9월 이후 최대 수준입니다. 특히 이 중 주택담보대출만 1조 5천억 원가량 늘면서 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출) 열기를 확실하게 보여줬는데요. 현재 추세대로라면 이달 가계대출 증가폭이 5조 원을 넘어설 것으로 예상됩니다.
늘어나는 대출, 금융당국 대책은?
🔧 대출 조이기, 바빠진 금융당국: 금융당국은 대출 조이기에 나섭니다. 금융위원회와 금융감독원(금감원)은 오늘(16일) 전 은행권 가계대출 담당자를 소집할 예정인데요. 금감원은 SC제일은행 등 최근 가계대출이 급증한 은행을 대상으로 현장점검을 시행하고, DSR 규제에 어긋난 사례가 있는지도 집중 점검할 방침이라 밝혔죠. 가계대출 증가세가 꺾이지 않으면 현재 90% 수준인 전세대출 보증비율을 수도권만 70~80% 수준으로 하향하는 방안도 고려 중입니다.
전세대출 보증비율: 보증기관이 전세대출금 중 얼마를 보증해주는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 보증비율이 90%면, 대출금의 90%에 해당하는 금액을 보증기관이 책임지며, 나머지 10%는 금융기관이 자체 리스크로 감수하는 거죠. 보증비율을 낮추면 대출자는 원하는 금액만큼 대출하지 못할 수 있고, 은행 또한 보증 가능 한도 내에서만 대출해줄 수 있습니다.
🏢 규제지역 확대도 고심 중: 정부는 부동산 규제 확대 카드도 만지작거립니다. 마포·성동구 등 비강남권 주요 지역과 준강남이라 불리는 경기도 과천 등은 조정대상지역 지정 요건을 이미 충족한 것으로 알려졌는데요. 조정대상지역 지정 요건 중 하나는 ‘해당 지역의 물가 상승률보다 집값 상승률이 얼마나 높은지’입니다. 통계청에 따르면 올해 1분기 서울 소비자물가지수는 전 분기 대비 1%, 경기도는 1.2% 올랐는데, 마포·성동·과천의 집값 상승률은 이보다 몇 배는 더 높은 상황입니다.
조정대상지역: 집값 급등이나 과열 우려가 있는 지역으로, 정부가 지정해 대출과 세금 등 부동산 규제를 강화한 곳입니다. 이 지역에선 주택담보대출비율(LTV) 축소, 양도세 중과, 청약 제한 등이 적용됩니다.
🏡 공급 확대는 언제?: 이재명 대통령이 수요 억제 대신 공급 확대로 부동산 정책을 운용하겠다고 밝힌 만큼, 향후 발표될 공급 대책에도 기대가 쏠립니다. 다만, 공급 정책은 효과가 나타나기까지 시차가 있는데요. 이 때문에 큰 영향이 없을 것이란 회의론도 만만치 않죠.