🔎 핵심만 콕콕
- 서울 아파트의 전세 매물이 품귀 현상을 보입니다.
- 6.27 대출 규제와 공급 부족이 이유로 꼽히는데요.
- 전세보증이 강화될 경우 빌라와 같은 비아파트의 전세난도 우려되는 상황입니다.
서울 아파트, 전세 품귀 현상
🚨 서울 전세수급지수 4년여 만에 최고치: 서울 아파트 임대차 시장에서 전세 매물이 눈에 띄게 줄었습니다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 전세수급지수는 154.2였는데요. 전월 대비 2.2포인트(P) 오른 수치로, 지난 2021년 10월(162.2) 이후 3년 10개월 만에 150을 넘어선 거죠. 보통 전세수급지수가 100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 뜻이고, 150을 넘으면 '전세 대란' 가능성까지 제기되는 수준입니다.
전세수급지수: 전세 시장에서 수요와 공급의 정도를 0~200 사이의 숫자로 나타낸 지표입니다. 주로 KB부동산이 협력 공인중개사를 대상으로 조사해 산출하는데요. 기준선을 100으로 두고 이를 초과하면 수요가 공급보다 많다는 뜻이고, 100 미만이면 공급이 수요보다 많다는 것을 의미하죠.
📉 전세 거래량 뚝 떨어져: 전세 매물이 감소하면서 전세 거래량도 감소하는 추세입니다. 국토교통부가 발표한 '2025년 8월 주간통계'를 보면 서울 8월 전세 거래량은 전월보다 17%가량 줄어든 2만 1,000여 건으로 집계됐는데요. 이는 1년 전보다 17.7% 줄어든 규모죠.
📈 전셋값 고공행진 중: 반대로, 전셋값은 꾸준히 상승 중입니다. 한국부동산원에 따르면 지난달 넷째 주(22일) 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.09% 올라, 올해 2월 첫째 주 이후 34주 연속 상승세를 이어갔는데요. 자치구 중에선 송파구(0.26%)와 서초구(0.25%)가 눈에 띄는 상승률을 기록했습니다.
전세, 왜 이렇게 귀해진 걸까?
🚫 6.27 대출 규제의 여파: 전세 매물 감소의 원인으로는 6·27 대출 규제가 꼽힙니다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 전세를 끼고 매매를 하는 갭투자가 사실상 불가능해졌고, 이에 전세 매물이 크게 줄어들었다는 분석인데요. 전세 매물 품귀에 전셋값이 오르면서 기존 세입자가 계약갱신청구권을 사용하고 있는 점도 매물 감소 압력으로 작용했죠. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 지난달 29일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 3,832건으로 지난 6월 28일(2만 4,801건)과 비교하면 약 4% 감소했습니다.
소유권 이전 조건부 전세대출: 주택 매매와 전세 계약이 동시에 이뤄질 때 사용되던 대출 방식입니다. 세입자가 전세자금 대출을 받는 날 주택의 소유권이 기존 소유자에서 새로운 소유자로 바뀌는 조건으로 대출이 실행되죠. 매수인은 적은 돈으로 주택을 소유할 수 있으나, 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하고, 부동산 시장이 과열된다는 부작용도 있습니다.
갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 것을 뜻합니다. 매매가와 전세가의 차액(갭)만 지불하면 집을 살 수 있다는 장점이 있는데요. 초기 자금 부담을 줄일 수 있지만, 집값이 하락하거나 전세가가 떨어지면 보증금 반환 부담이 커지는 위험이 있습니다.
계약갱신청구권: 임대차 계약에서 만료 기간이 가까워졌을 때, 세입자가 집주인의 계약 해지 요구에도 불구하고 2년간 더 거주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 이때 임차료 인상도 5% 이내로 제한됩니다.
💰 전세의 월세화 심해져: 임대인들이 전세보다 월세를 선호하는 경향이 강해진다는 점도 문제입니다. 앞으로 금리가 더 낮아질 것으로 전망되는 상황에서 안정적인 현금 흐름을 만들어낼 수 있는 월세로 전환하는 건데요. 아실에 따르면 같은 기간 서울 아파트 월세 물량은 1만 8,796건에서 1만 9,480건으로 3.6% 증가했죠.
🏗 공급이 부족해: 서울 아파트 공급 부족도 전세시장에 찬바람을 더합니다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 10월 수도권 아파트 입주 예정 물량은 2015년 5월 이후 최저치인 1,128가구로 예상되는데요. 특히 서울의 입주 예정 물량은 46가구에 불과하죠. 내년 수도권 입주 물량도 올해보다 약 20% 감소할 것으로 예측되는 등 전세 품귀 현상은 더 뚜렷해질 전망입니다.
빌라 전세도 사라질 위기?
👀 전세보증 가입 조건 강화하면: 정부의 추가 규제 가능성도 전세 시장에 먹구름을 드리웁니다. 최근 정부가 전세보증금반환보증(전세보증) 가입 조건을 강화하는 방안을 검토한다는 보도가 나왔는데요. 현재는 보증금이 주택 가격의 90% 이내이면 가입할 수 있지만, 이를 70% 이내로 강화하겠다는 거죠. 정부는 이를 통해 전세 시장 안정성을 높이겠다는 계획인데요. 하지만, 전세사기 대란의 여파로 시장에선 전세보증 가입이 필수 조건이나 다름없는 상황에서, 이러한 조치는 전세 매물을 더 줄일 것으로 예측되죠.
전세보증금반환보증: 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 등 보증 기관으로부터 대신 보증금을 받을 수 있는 제도입니다.
🗯 시장에 혼란 예상돼: 특히, 빌라와 같은 비아파트 전세 시장에 혼란이 발생할 가능성이 큽니다. 올 4분기에 계약이 만료되는 전국 빌라(연립·다세대) 전세계약 10건 중 8건은 기존과 동일한 보증금으로는 전세보증 가입이 어렵기 때문인데요. 전세보증 가입이 거절되면 집주인은 다음 임차인을 구하기 힘들어지고, 기존 세입자의 전세보증금도 돌려주지 못할 위험성이 높아지는 문제가 생기죠.
🏘 비아파트 월세화 가속?: 또한, 전세보증 가입이 어려워지면 비아파트의 월세화가 더 빨라질 수 있다는 의견도 나옵니다. 현재 빌라 등 비아파트는 전세 사기에 대한 불안감으로 월세 비중이 높은데요. 올해 서울 빌라 임대차 거래 중 월세 비중은 64.4%로, 2021년부터 매해 상승해 왔습니다. 여기서 전세보증 가입 요건이 강화되면 전세가 더 외면받을 것이라는 우려가 나오죠. 전문가들은 시장 충격을 최소화하기 위해 정책 마련에 속도 조절이 필요하다는 입장입니다.