🔎 핵심만 콕콕
- 서울 아파트 시장에서 강남은 약세, 성북·노원 등 중저가 지역은 상승 중입니다.
- 보유세 부담을 느낀 고령층은 강남 아파트를 매도하고, 3040 맞벌이 수요는 15억 이하 중저가 지역으로 몰리는데요.
- 급매물 소진 이후 관망세가 이어지는 가운데, 향후 집값은 보유세와 금리 흐름이 판가름할 전망입니다.
강남3구 약세 속 성북·노원 나 홀로 상승
📊 강남 빠지는데 성북은 오른다: 서울 아파트 시장에서 강남3구(서초·강남·송파구) 집값이 하락세를 보이는데도 성북구, 노원구 등 중하위권 지역은 오히려 상승세를 유지했습니다. 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주 기준 강남구는 8주간 누적 0.46%, 송파구는 0.19% 각각 하락했는데요. 반면 같은 기간 성북구는 2.12%, 강서구는 2.00% 올랐죠.
🏠 강남 선도 공식이 깨졌어: 이는 기존 서울 부동산 시장과는 완전히 다른 흐름입니다. 과거에는 강남3구 가격이 오르면 마용성(마포·용산·성동구)으로, 다시 외곽으로 상승세가 퍼지는 게 일반적이었는데요. 하락기에도 강남이 먼저 떨어지면 매수자들이 관망세로 돌아서면서 전체 시장으로 약세가 확산했습니다. 그러나 올해는 강남권에 냉기가 도는 반면 중하위 지역은 거래도 활발히 이뤄지는 추세입니다.
🏘️ 15억 원 이하 매물이 많은 곳이 강세: 상승률 상위권에는 영등포구(1.86%), 관악구(1.80%), 구로구(1.72%), 동대문구(1.70%) 등이 이름을 올렸습니다. 이들 지역의 공통점은 작년 가격이 크게 오르지 않아 15억 원 이하 중저가 매물이 여전히 많다는 점이죠.
보유세 걱정 고령자 vs 내 집 마련 3040
🧓 강남 고령자, 세금 부담에 집 판다: 이런 탈동조화 현상의 핵심 원인은 매도자와 매수자의 뚜렷한 입장차입니다. 강남권에서는 보유세 부담을 우려한 고령의 고가주택 소유자들이 매도세의 큰 축을 형성했는데요. 올해 강남3구 공동주택 공시가격이 크게 오른 탓에 당장 늘어난 보유세 납부를 걱정해야 하는 상황입니다. 주택 가격은 크게 올랐지만 보유세를 낼 현금이 부족한 고령층이 더 저렴하고 작은 집으로 옮겨 가면서 강남3구 가격 하락에 일조했다는 해석이 나옵니다.
👨👩👧 3040 맞벌이, 중저가 지역으로 몰린다: 반면 중저가 지역의 매수세를 이끄는 건 30·40대 맞벌이 가구입니다. 이들은 현금 보유량이 많지 않아 대출을 활용해야 하지만, 공공주택을 분양받기에는 소득수준이 높은 편인데요. 주택담보대출 상한인 6억 원을 활용할 수 있는 가격대에서 직주근접이 가능한 성북구, 동대문구 등을 선호하는 것으로 풀이됩니다. 법원 등기정보광장에 따르면 올 2월 소유권 이전등기 신청자 중 30·40대 비중이 54.7%로 작년 같은 기간(51.5%)보다 상승했죠.
💰 시세 10억 원 이하, 시세차익 기대도: 성북구, 동대문구 등은 시세 10억 원 이하인 매물도 여전히 많아 당장 보유세 부담이 적습니다. 향후 서울 집값 상승세가 일정 수준에서 지속될 경우 시세차익을 기대할 수 있는 곳이기도 한데요. 전문가들은 젊은 세대와 고령 세대가 규제에 서로 다른 반응을 보였다며, 탈동조화 추세가 언제까지 이어질지는 지켜봐야 한다는 입장입니다.
급매 소진 후 관망세, 앞으로의 변수는
👀 급매물 팔린 뒤 조용...: 양도소득세 중과 시행을 약 40일 앞두고 서울 아파트 시장의 급매 거래가 최근 소강상태입니다. 이달 초까지만 해도 시세보다 10~15% 낮은 매물이 빠르게 소화됐지만, 최저가 매물이 대부분 거래된 이후 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아섰는데요. 마포래미안푸르지오는 이달에만 18건의 급매가 거래된 뒤 지난주부터 거래가 뜸해졌습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계 기준, 서울 아파트 매물은 8만 건을 넘었다가 현재 7만 8,739건으로 줄었죠.
📈 강남권 매수세는 오히려 반등: 다만 강남권에서는 급매물을 노린 현금부자들의 매수세가 살아나고 있습니다. 서울시 새올전자민원창구에 따르면 이달 강남3구의 토지거래허가 신청은 총 1,013건으로 노원구(879건)를 넘어섰는데요. 강남구는 한 달 전 135건에서 308건으로 두 배 이상 뛰며 가장 가파른 증가세를 보였습니다. 전문가들은 양도세 중과 회피 매물이 풀리는 4월까지는 강남권의 매수세가 꾸준할 것으로 전망했습니다.
⚠️ 보유세·금리 변수 주목해야: 앞으로의 관건은 정부의 보유세 정책과 금리 향방입니다. 구윤철 경제부총리는 보유세 인상에 대해 "공급확대와 금융 혁신 등 여러 정책을 써도 안정화가 안 되면 최후적으로 판단하겠다"라며 "아직 결정된 것은 없다"라고 선을 그었는데요. 한편 주요 은행 주택담보대출 고정 금리 상단이 3년 5개월 만에 연 7%를 넘어섰습니다. 중동 전쟁으로 인플레이션 우려가 커지면서 금리 인상 가능성까지 거론되는 상황이라, 영끌·빚투족에게는 비상이 걸렸다는 분석이 나옵니다.