올해 초, '서울 부동산 계급도'가 인터넷을 뜨겁게 달궜습니다. 한 블로거가 작년 11월 평당 평균 매매가를 기준으로 자치구별 순위를 매긴 것이 화제를 모은 건데요. 서울이라는 도시 안에서도 집값이 어떻게 구분되는지, 집값 상하위 격차는 얼마나 나는지를 단적으로 보여줬죠.
그런데 올해 들어 강남권을 중심으로 집값이 급등하면서 집값 양극화 현상이 더 심화됐습니다. 평당 7,200만 원 수준이던 서초구와 강남구 아파트 평당 매매가격은 1억 원 이상으로 치솟았는데요. 오늘 <부동산 한입>에서는 올해 5월 아파트 평당 평균 매매가격을 기준으로 서울 부동산 시장 지형을 살펴보려고 합니다. 단, 오직 가격을 기준으로 구분했을 뿐 자치구별 우열을 따지려는 건 아니니 재미로 봐주시면 좋겠습니다.
티어별 부동산 입지 살펴보기
1️⃣ 명불허전의 강남·서초
작년 11월과 마찬가지로 올해 5월 기준으로 해도 서초구와 강남구가 최상위 티어를 차지했습니다. 두 지역 모두 평(3.3㎡)당 아파트 평균 매매가가 1억 원을 넘겼는데요. 강남구 아파트 평당 평균 가격은 1억 771만 원으로 가장 비쌌고, 서초구 역시 1억 24만 원에 달했습니다. GBD(Gangnam Business District)로 불리는 강남 업무지구에 근접한 데다가, 뛰어난 한강 접근성과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 우수한 학군지 등 다방면에서 빠지지 않는 조건을 자랑하죠. 특히, 반포동 일대는 신축 아파트를 중심으로 서울 아파트 시장을 리드하고 있는데요. 서초구 반포동에 위치한 '래미안 원베일리'의 경우, 59㎡ 매물의 평당 가격이 사상 최초로 2억 원을 돌파하기도 했습니다.
2️⃣ 강남 못지 않은 송파·용산
강남 3구 중 하나로 분류되는 송파구는 평균 평당가 7,600만 원대로 3위를 기록했습니다. 잠실 중심으로 대규모 단지가 포진해 있고, 신천, 방이, 문정, 가락 등 주요 거점에도 양질의 주거지가 많아 전체적인 주거 선호도가 매우 높은데요. 특히 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움, 파크리오 등 ‘잠실 4대장’으로 불리는 대단지들은 전용 84㎡ 기준으로도 30억 원이 넘는 시세를 형성하고 있으며, 일부는 이미 반포 주요 단지와 가격 차이가 거의 없는 수준까지 올라왔습니다. 송파구는 잠실 마이스 개발, 제2롯데월드, 영동대로 지하화 등 미래 개발 호재도 풍부해, 강남권과 더불어 장기 보유 시 투자 가치가 높다는 평가를 받고 있습니다.
용산구는 강북권 중에서도 가장 높은 평가를 받는 지역으로, 평균 평당가 약 7,400만 원 이상을 기록하며 서울 전체에서 4위에 자리하고 있습니다. 용산정비창 개발, 한남뉴타운, 국제업무지구 복합개발 등 대형 호재들이 줄지어 대기 중인데요. 특히 한남더힐, 나인원한남, 한남래미안 등 고급 주거지가 몰려 있는 한남동 일대는 이미 ‘강북의 강남’이라 불릴 정도로 시세가 높고, 수요도 꾸준합니다. 용산은 외국계 대사관, 국제학교, 한강 조망 등 프리미엄 요소가 어우러져 있어 자산가들의 선호가 뚜렷한 지역이며, 최근 주목도가 가장 높은 지역 중 하나로 평가됩니다.
3️⃣ 한강벨트 프리미엄, 마포·성동·광진
마포구, 성동구, 광진구는 강북권에서 강남과의 접근성이 가장 우수한 지역으로, 강북 내 상급지로 자리 잡았습니다. 평균 평당가는 모두 5,000만 원대를 상회하며, 10위권 내에 손꼽히는 곳입니다.
마포구는 특히 직주근접성이 뛰어난 지역으로 꼽힙니다. 공덕, 마포, 효창공원 일대는 지하철 5·6호선, 경의중앙선 등 교통 여건이 뛰어나고, 여의도, 광화문, 용산과도 가까워 직장인 실거주 수요가 풍부합니다. 마포래미안푸르지오, 마포자이 등 대단지 신축 위주로 시세가 견고하게 유지되고 있으며, 재개발 구역도 많아 미래 성장성도 있습니다.
성동구는 서울숲과 한강 조망을 동시에 누릴 수 있는 입지로 최근 몇 년간 가장 핫한 지역 중 하나입니다. 특히 성수동 일대는 신흥 고급 주거지로 급부상하고, ‘성수전략정비구역’과 ‘아크로서울포레스트’ 등 프리미엄 단지들이 잇따라 공급되며 강북 최고급지 반열에 오르고 있습니다. 지난 5월 성수동 '서울숲아이파크리버포레' 전용면적 84㎡ 매물이 34억 9천만 원에 거래되는 등 평당 1억 원을 넘는 사례도 등장했죠.
광진구는 전통적으로 강남과 가깝고 학군이 우수한 지역으로 꼽히며, 구의·자양동 일대가 높은 평가를 받습니다. 주요 대장 아파트인 워커힐 아파트, 광장힐스테이트 등이 있고, 동서울터미널, 잠실대교를 통해 강남권 접근성도 우수합니다. 다만 성동·마포에 비해 전반적인 재개발 재건축 속도는 느린 편이며, 일부 노후 단지 비중이 높다는 점은 약점으로 지적되기도 합니다.
4️⃣ 서울 도심 핵심지역, 동작·영등포·종로·중구
동작구, 영등포구, 종로구, 중구는 모두 서울의 중심부 또는 핵심 축에 위치한 지역들로, 직주근접 수요가 풍부하고 정비사업에 대한 기대감이 공존하는 곳입니다. 평균 평당가가 4,000만 원대 중후반에 달하죠.
그 중에서도 동작구는 한강 조망, 강남 접근성, 재개발 호재가 결합된 지역입니다. 흑석뉴타운과 노량진 재개발이 속도를 내고 있으며, '아크로리버하임', '이수푸르지오더프레티움' 등은 지역 내 대장 단지로 자리매김했습니다. 학군, 교통, 생활 인프라가 균형 있게 갖춰져 있어 실수요자의 선호가 꾸준합니다. 흑석뉴타운 가운데 서초구 반포동에 가장 근접한 '써밋 더힐' 역시 완공시 큰 인기를 끌 것으로 기대를 모으죠.
영등포구는 여의도를 중심으로 한 강력한 직주근접 수요와 함께, 신길뉴타운, 영등포역 일대 정비사업이 활발히 진행되고 있는 곳입니다. 특히 여의도와 가까운 신길동 일대는 신축 입주가 빠르게 늘며 주거지로서 위상이 높아지고 있으며, '브라이튼여의도' 등 고급 주상복합도 투자자들의 관심을 받고 있습니다.
종로구는 서울 행정과 역사 중심지로, 상대적으로 주거지역의 규모는 작지만, 종로구청 앞과 혜화·창신·숭인동 일대에서 정비사업이 활발히 추진되고 있습니다. 대단지 아파트보다는 중소형 위주 재개발이 많은 편이며, 중심업무지구와의 접근성이 뛰어나 실거주보다는 투자 수요가 꾸준한 곳입니다.
중구는 서울의 정중앙에 위치하며 남대문, 을지로, 충무로 등 오랜 도심지가 혼재된 지역입니다. 최근엔 세운지구 정비사업이 본격화되고 있고, 중림·회현·신당동 일대에도 재개발이 활발히 추진되며 지역의 주거 환경이 빠르게 개선되고 있습니다. 다만 여전히 노후 주택 비중이 높고, 업무지구와 주거지가 섞여 있어 주거 선호도는 사람마다 갈리는 편입니다.
5️⃣ 서울 외곽 합리적인 실거주지, 강서·은평·노원·관악
강서구, 은평구, 노원구, 관악구는 서울의 외곽에 위치하지만, 실거주 만족도가 높고, 교통·개발 호재가 맞물리며 점진적으로 가치가 상승하고 있는 지역들입니다. 서울권 내에서도 진입 장벽이 낮은 편이라 실수요자에게 특히 인기 있으며, 재건축 후보지로서 성장성도 주목받고 있습니다.
강서구는 마곡지구를 중심으로 서부권에서 가장 빠르게 성장한 지역 중 하나입니다. 마곡나루역 일대를 따라 대기업 R&D 센터와 상업시설이 들어서면서 '서쪽의 판교'로 불릴 만큼 위상이 높아졌는데요. '마곡엠밸리' 등 신축 단지는 20억이 넘는 시세를 기록 중이죠. 김포공항과 가까워 항공기 소음이 크다는 단점도 있지만, 5호선·9호선·공항철도 등 다양한 교통 노선이 강점입니다.
은평구는 녹지 환경과 신도시급 주거지를 모두 갖춘 지역입니다. 특히 은평뉴타운은 계획적으로 조성된 신축 단지들이 몰려 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하는데요. 최근에는 DMC와 연결되는 광역교통망, GTX-A 개통 수혜 지역으로 주목받고 있습니다. 다만 뉴타운 외 지역은 여전히 노후 주택 비중이 높고, 지역 간 격차가 뚜렷합니다.
노원구는 서울 동북권 최대의 실거주 중심지로, 중저가 대단지 아파트가 밀집해 있습니다. 특히 중계·상계동 일대는 강북 내 학군지가 뛰어난 곳이라 꾸준한 수요가 이어지는데요. 또 주공아파트 위주의 재건축 대기 수요도 많습니다. '중계그랑빌', '불암현대', '상계주공' 등이 대표 단지로 꼽히며, 실거주 수요가 안정적으로 뒷받침되는 지역입니다. 향후 동북선, GTX-C 노선 등의 개통이 예정돼 있어 교통 측면에서도 중장기 개선이 기대됩니다.
관악구는 서울대, 관악산 등을 끼고 있는 서울 남서권 대표 주거지입니다. 오래된 단독주택이나 다세대 비중이 높아 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하고 있는데요. 최근 신림선 개통과 더불어 난곡선 추진 등으로 교통 환경이 개선 중입니다. 봉천동, 신림동 일대에서 정비사업이 활발하게 검토되고 있고, '관악푸르지오' 등 신축 아파트는 15억 안팎의 실거래가를 보이며 지역 내 중심 단지로 자리 잡았습니다.
6️⃣ 서울 마지막 저평가지, 금천·중랑·강북·도봉
금천구, 중랑구, 강북구, 도봉구는 서울 외곽 중에서도 상대적으로 가장 낮은 평당가를 유지하고 있는 지역들입니다. 인터넷 커뮤니티에선 종종 비하의 대상이 되기도 하지만, 실거주 수요는 여전히 강력하며, 오히려 전세가율이 높아 무리한 대출 없이도 내 집 마련이 가능한 지역으로 주목받고 있습니다. 최근엔 각 지역별로 재개발·재건축 추진과 교통 인프라 확충 등 변화의 기운도 감지되고 있죠.
금천구는 서울 남서쪽 끝자락에 위치해 있으며, 산업단지 이미지가 강한 지역입니다. 하지만 가산디지털단지 등 업무 지구가 위치해 수요가 어느정도 유지되는 데다가 서부선, 신안산선 개통 등 교통 호재가 예정돼 있다는 점도 긍정적입니다. '롯데캐슬골드파크'는 금천의 대장 아파트로, 전용 84㎡ 기준 12억 원대에 실거래가 이뤄진 바 있으며, 오는 2026년 12월 금천구청역~여의도 구간이 개통되면 가치가 더욱 높아질 것으로 기대됩니다.
중랑구는 과거에는 노후 저층 주택이 많고 낙후된 이미지였지만, 최근 망우·면목·중화 일대를 중심으로 정비사업이 활발히 추진되고 있습니다. 특히 면목선 경전철, GTX-B 청량리역, 신내IC 등 교통 인프라 개선이 추진되며 주거지로서의 매력이 높아지고 있습니다. 전반적인 집값은 여전히 서울 최저 수준이지만, 소형 위주로 거주하는 젊은 층의 수요가 유입되며 시장이 서서히 바뀌는 중입니다.
강북구는 북서울 꿈의숲 개발, 북부간선도로 지하화 등의 프로젝트로 관심을 받고 있습니다. 수유·미아·번동 일대를 중심으로 한 노후 아파트 재건축 수요가 증가하고 있으며, 특히 '꿈의숲해링턴플레이스'는 전용 84㎡ 매물은 9억 원이 넘는 실거래가를 기록하며 10억 원을 바라보고 있죠. 지하철 4호선과 우이신설선이 위치해 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.
도봉구는 서울 북단에 위치한 지역으로, 창동을 중심으로 한 창동역세권 개발사업과 GTX-C 노선 수혜가 가장 기대되는 지역입니다. 현재는 도봉산역, 쌍문역 등 구도심 중심의 실거주 단지가 다수를 차지하며, 아직은 저평가 상태지만 창동 일대가 신도심급으로 재편될 경우 구 전체의 위상이 달라질 가능성이 있습니다. 대표 단지인 '창동 동아청솔' 등도 과거보다 거래가가 상승하며 투자자들의 관심이 늘어나고 있습니다.
압도적인 가격을 자랑하는 강남권부터, 여전히 실거주 수요로 단단히 버티는 외곽 지역까지 자치구별 부동산 가격과 입지에 대해 살펴봤습니다. 어디는 평당 1억을 넘겼고, 어디는 서울 마지막 실거주지라 불리지만, 사실 가격으로 급을 나누는 건 그리 중요하지 않습니다. 현재 부동산 시장이 어떤 상황인지, 대략 집값이 어떻게 형성돼 있는지를 파악하고, 앞으로 어떤 집을 살 것인지를 고민해야 하죠. 남들이 부러워할 집이 아니라 내가 만족할 집을 찾는 것, 그게 진짜 중요한 거 아닐까요?