🔎 핵심만 콕콕
- 전국 상가 공실률이 13.36%로 올라 5년 만에 가장 높아졌습니다.
- 장사가 안돼 문을 닫는 가게가 늘고 온라인 소비 비중도 커진 영향인데요.
- 상가 공급을 줄이는 대책이 제시되기도 했지만, 아직 제대로 된 효과가 드러나지는 않은 상황입니다.
불 꺼진 상가, 무슨 일이야?
🏚️ 여덟 곳 중 한 곳이 공실: 전국 상가 여덟 곳 중 한 곳 이상이 세입자를 구하지 못한 채 비어 있는 것으로 드러났습니다. 국회 국토교통위원회 소속 황희 더불어민주당 의원이 한국부동산원에서 받아 28일 공개한 자료를 보면, 전국 일반상가 공실률은 2021년 1분기만 해도 11.96%였는데 올해 2분기 13.36%까지 치솟았는데요. 이는 2024년 3분기부터 일곱 분기 내리 오른 것으로, 2021년 이후 가장 높은 수치기도 합니다. 상권의 얼굴로 꼽히는 1층 상가의 공실률도 상황이 심각합니다. 같은 기간 4.79%에서 6.68%로 올랐죠.
공실률: 세를 놓을 수 있는 상가 면적 가운데 비어 있는 면적이 얼마나 되는지를 나타낸 비율입니다. 한국부동산원은 세를 놓을 수 있는 전체 면적에서 빈 면적이 차지하는 몫으로 이 비율을 계산합니다.
📍지역별 상황은?: 가장 상황이 심각한 것은 세종입니다. 올해 2분기 세종의 일반상가 공실률은 22.79%로 전국에서 가장 높았고, 대구 17.84%와 충북 17.43%, 경북 16.66%, 광주 16.50%가 뒤를 이었는데요. 규모가 큰 중대형 상가만 따로 보면 세종 지역의 공실률이 29.68%까지 올라, 열 곳 중 세 곳가량이 빈 상태입니다. 물론 세종만의 문제는 아닙니다. 17개 시도 가운데 울산을 뺀 16곳에서 5년 전보다 공실률이 오르는 등 전국적으로 상황이 비슷하죠.
🏙️ 서울도 비켜가지 못했다: 유동인구가 많은 서울 역시 마찬가지입니다. 서울 평균 공실률은 2024년 3분기 8.3%에서 올해 2분기 9.4%로 일곱 분기 연속 올랐는데요. 핵심 상권이 몰려 있는 강남조차 같은 기간 8.3%에서 10.7%로 두 자릿수에 올라섰습니다.
⚖️ 경매로 넘어가는 상가도 늘었다: 소상공인의 어려움은 경매 시장에서도 드러납니다. 경매·공매 데이터 기업 지지옥션에 따르면 올해 8월 기준 전국 업무·상업시설 경매 진행 건수는 8,168건으로 1년 전보다 41.8% 늘었는데요. 반면 낙찰률은 21.70%에서 18.30%로, 낙찰가율은 55.20%에서 48.00%로 떨어졌습니다. 매물은 쏟아지는데 사려는 사람이 줄어, 팔려도 감정가의 절반을 건지지 못한다는 뜻이죠.
상가, 어쩌다 이렇게 비게 된 걸까?
🤑 사업이 잘 안되는 걸: 빈 상가가 늘어난 가장 직접적인 이유로는 소비 부진이 꼽힙니다. 중소벤처기업부가 국세청 통계를 분석한 결과를 보면, 작년 문을 닫은 사업자는 97만 5,681명으로 폐업률은 8.64%였는데요. 이 가운데 절반이 넘는 50.4%가 폐업 이유로 ‘사업 부진’을 꼽았습니다. 이렇게 빈 자리가 많은데, 나간 자리를 새로 채울 사람도 마땅치 않은 상황에 공실률이 늘어나는 거죠.
🛒 온라인 쇼핑이 대세지: 온라인 소비가 늘어난 것도 원인으로 꼽힙니다. 한국은행 분석을 보면 온라인 쇼핑을 많이 하는 지역일수록 상가 공실률도 높게 나타났는데요. 소비가 온라인으로 옮겨갈수록 오프라인 매장을 새로 열려는 수요가 줄기 때문입니다. 지방에서는 인구 감소까지 겹쳐 매출 감소와 장기 공실이 함께 나타나는 흐름입니다.
💸 임대료와 매출의 눈높이가 다르다: 건물주가 받으려는 임대료와 가게가 낼 수 있는 임대료의 차이도 공실이 길어지는 이유입니다. 땅값과 공사비가 뛰면서 상가 분양가가 크게 올랐고, 비싼 값에 상가를 산 건물주는 그만큼 높은 임대료를 요구하게 되는데요. 반면 가게 매출은 그 임대료를 감당할 만큼 오르지 못했습니다.
🌗 상권도 부익부 빈익빈?: 다만, 모든 상권이 같이 비는 것은 아닙니다. 관광객이 몰리는 서울 명동 같은 핵심 상권은 오히려 임대료가 오르면서 상권 사이의 격차가 벌어졌는데요. 대기업 수요가 받쳐 주는 대형 빌딩은 빈자리 없이 채워지는 반면, 소상공인이 주로 쓰던 꼬마빌딩과 지식산업센터에서 공실이 늘기도 했습니다.
빈 상가, 채우긴 해야 하는데...
😮💨 비워둘수록 채우기 어려워진다: 공실을 방치하면 상권 전체가 함께 가라앉을 수 있다는 점은 문제의 심각성을 키웁니다. 빈 점포가 늘면 그 거리를 오가는 사람이 줄고, 남아 있는 가게의 매출까지 떨어져 추가 폐업으로 이어질 수 있는데요. 임대료와 건물값이 함께 내려가면 상가를 담보로 돈을 빌린 소유주의 부담도 커지는 악순환이 발생하게 됩니다.
🗣️ 민생경제 위험 신호야: 자료를 공개한 황희 의원은 상가 공실을 민생경제 위험 신호로 봐야 한다는 목소리를 냈습니다. 서울을 포함한 전국 상권의 움직임과 소상공인의 형편을 꼼꼼히 들여다봐야 한다는 주문이죠. 소상공인 지원과 민생경제 회복 정책이 작동할 수 있도록 세밀한 분석이 필요하다는 주장도 덧붙였습니다.
🏗️ 상가를 덜 짓는 쪽으로?: 세종시는 상가 공급 자체를 줄이는 쪽으로 방향을 잡고 대응 중입니다. 세종시와 행정중심복합도시건설청은 2024년 11월 한국토지주택공사(LH)와 함께 상업용지 총량 관리와 상가 데이터베이스 구축을 담은 상가 활성화 종합대책을 내놨는데요. 올해 1월에는 팔리지 않은 상업용지를 주택·공공시설 용지로 바꿔 상가가 더 늘어나지 않게 하겠다는 계획도 발표했습니다. 다만, 이후에 여전히 공실률이 전국 최고 수준인 만큼 대책의 실효성에 대한 의문 부호가 따라붙기도 하죠.