부동산 투자에 관심이 생기기 시작하면, 자연스럽게 매물 검색을 하고, 실거래가를 뒤지고, 여러 이야기를 찾아보게 됩니다. 그러다 보면 자주 접하게 되는 정보가 있는데요. 바로 이런 아파트는 절대로 사면 안 된다는 경고들입니다. "1층은 절대 사면 안 된다"라거나 "소규모 단지 아파트는 피하는 것이 좋다" 등이 대표적인데요. 과연 이런 조언들의 근거는 무엇일까요? 오늘 <부동산 한입>에서는 매수하기 전 신중하게 접근해야 할 아파트 TOP5와 그 이유에 대해 하나씩 짚어보겠습니다.
1️⃣ 2023년 이후 집값 안 오른 아파트
📉 오를 집은 이미 올랐다
사면 안 되는 아파트 첫 번째 유형은 바로 2023년 이후 집값이 전혀 오르지 않은 아파트입니다. 왜 하필 2023년일까요? 그 이유는 주택 시장의 큰 흐름을 짚어보면 쉽게 알 수 있습니다. 전 세계적으로 엄청난 규모의 유동성이 풀린 코로나 팬데믹(2020~2021년) 당시엔 수도권은 물론이고 지방 소도시까지 집값이 천정부지로 치솟았습니다. 이후 글로벌 기준금리 인상이 시작되면서 유동성이 줄었고, 부동산 시장에도 큰 침체기가 찾아왔는데요. 아래 그래프에서 보이듯 2023년 하반기까지 집값은 이례적인 하락세를 보였습니다.
그러던 2023년 하반기, 집값 하락으로 저가 매수세가 유입되기 시작한 데다가, 급매물이 소진되면서 수도권을 중심으로 집값이 반등하는 지역이 하나둘 등장하기 시작했습니다. 거기에 LTV 완화, 특례보금자리론 확대 등 정부의 부동산 살리기 정책도 주택 경기 회복에 영향을 미쳤죠. 강남권을 시작으로 주요 지역들이 집값 하락분을 상당 부분 만회했고, 수도권 외곽까지 반등 파동이 확산했습니다.
특례보금자리론: 9억 원 이하 집을 구매할 때, 소득에 상관없이 최대 5억 원까지 4~5%대 연이율로 돈을 빌릴 수 있는 정책대출상품을 뜻합니다. 2023년, 1년 동안만 한시적으로 운영됐죠. 주택 가격 요건이 6억 원이었던 기존 정책 대출(보금자리론)에 비해 요건이 9억 원으로 넓어져 대출 수요가 크게 몰렸습니다.
그럼에도 불구하고 집값이 반등하지 못한 아파트가 존재합니다. 2023년 가격에서 한 발도 벗어나지 못하고, 2024년에도 거의 동일한 가격을 유지한 단지인데요. 이런 아파트의 경우 매수 수요가 구조적으로 매우 적은 곳일 가능성이 큽니다. 상승장에서 반등하지 못했다는 것은 시장에서 관심을 받지 못했다는 뜻이고, 이는 향후 상승 사이클에서도 비슷한 패턴을 반복할 가능성이 높다는 신호죠.
🔍 거래량 적다면 더더욱 조심!
그중에서도 거래 자체가 드물어 실거래가가 몇 달씩 나오지 않은 매물은 매수 전 신중하게 고민해보는 것이 좋습니다. 2023년 4월 이후는 수도권을 중심으로 주택 거래량이 유의미하게 살아난 시기였습니다. 강남3구를 중심으로 거래가 회복되기 시작해 송파·강동, 이후 경기 외곽으로까지 반등이 번졌습니다. 일반적인 매물이라면 이 시기엔 최소한 저가 매물이 소화되며 바닥을 다지는 흐름이 포착돼야 합니다.
만일, 이 시기에 매매가 잘 이뤄지지 않았다면 이는 가격이 싼데도 시장이 관심을 보이지 않았다는 의미입니다. 거래량이 없다는 것은 수요가 없다는 뜻이며, 수요가 없으면 시세가 존재하지 않습니다. 내가 집을 샀다가 만약 급하게 팔아야 할 상황이 왔을 때, 급매로 내놓더라도 팔지 못하는 상황을 마주할 수 있는 셈이죠. 부동산은 시간이 지난다고 무조건 가격이 오르는 자산이 아닙니다. 입지나 학군, 생활 인프라 등의 측면에서 주변 아파트 대비 강점이 없다면 집값이 오르지 못할 가능성이 있죠.
2️⃣ 코로나 때 지은 아파트
📌 코로나 시기 착공 아파트, 품질 논란 있다?
사면 안 되는 아파트 두 번째 유형은 바로 코로나 팬데믹 당시인 2020~2022년에 지어진 아파트입니다. 최근 들어 코로나 시기에 착공한 아파트의 입주가 하나둘 시작되는데요. 입주를 앞두고 아파트에서 누수·단열 등 각종 하자가 발견되면서 불안감이 커지고 있습니다. 실제로 국토교통부가 올해 5월 말, 전국 신축 아파트 건설 현장 중 준공 임박 단지를 불시 점검한 결과, 전국 23개 단지에서 1,000건이 넘는 하자가 적발됐습니다. 특히 지하주차장 누수, 결로, 마감 불량 등 품질 문제가 계속 포착되면서 코로나 때 지은 아파트는 한 번 더 걸러야 한다는 경고가 시장에서 다시 등장하고 있죠.
💸 원자재 폭등 + 인력 부족 = 날림 공사
코로나 시기 착공 아파트에 여러 가지 문제가 발생하는 이유는 공사 환경이 비정상적이었기 때문입니다. 코로나 팬데믹 당시 글로벌 공급망이 무너지면서 자재 가격이 폭등했고, 러시아-우크라이나 전쟁까지 겹치며 원가 부담이 정점을 찍었는데요. 분양가는 이미 정해져 있는데 원가는 하루가 다르게 상승하면서 아파트를 지을 때 자재가 충분히 들어가지 못했다는 의혹이 제기됩니다.
🧐 건설 원자재, 코로나 때 얼마나 올랐냐면...
- 시멘트: 2020년 t당 7만 8,000원 → 2022년 9만 8천 원 (15%↑)
- 철근: 75만 원 → 112만 원 (49%↑)
- 철스크랩: 42만 5,000원 → 69만 4,000원 (63%↑)
물론 일각에선 과거 70~80년대와 달리 아파트 자재를 빼돌리는 것은 사실상 불가능하다는 반론도 제기됩니다. 다만, 문제의 본질은 부정 시공이 아니라, 아파트 품질이 전반적으로 낮아질 수 있는 여러 위험 요소가 있었다는 점이죠. 자재비 인상뿐 아니라 코로나 팬데믹으로 인한 숙련 노동자 부족 문제, 주택 수주 집중 이슈, 관리·감독 소홀 문제 등이 대표적입니다. 실제로 입주자 커뮤니티에서는 코로나 시기 착공 아파트라 그런지 마감 상태가 아쉽다는 후기가 꽤 자주 올라오고 있죠.
⚠️ 한 번 더 검증 필요해
코로나 착공 아파트를 모두 위험하다고 단정할 순 없습니다. 건설사와 감리업체에 따라 큰 편차가 나타날 수 있죠. 하지만, 비슷한 입지와 비슷한 가격대의 매물이 많이 있다면 굳이 코로나 때 착공된 아파트를 선택할 이유는 없어 보입니다. 만약 매수를 고민하고 있다면 △ 입주자 커뮤니티 하자 이력 확인 △ 지하주차장·배관·결로 등 하자 빈발 구간 집중 점검 △ 시공사 규모, 공사 참여 인력·감리 체계 확인 등 검증을 거치는 것이 좋습니다.
3️⃣ 나홀로 아파트 (소규모 단지 아파트)
🏚️ 팔고 싶은데 못 파는 서러움
세 번째로 사면 안 되는 아파트 유형은 '나홀로 아파트' 즉, 세대수가 적은 소규모 단지 아파트입니다. 주로 1~2개 동 혹은 100가구 안팎의 작은 아파트를 뜻하는데요. 나홀로 아파트의 경우 대단지 아파트(주로 1천 가구 이상)에 비해 불리한 점이 많이 있습니다. 가구 수가 적다 보니 헬스장, 어린이집 등 커뮤니티 시설을 만들기가 어렵습니다. 또 주차장 역시 좁거나 열악한 경우가 많죠. 또 관리비가 비싼 경우가 많고, 주변에 생활 인프라가 부족할 가능성도 큽니다.
나홀로 단지가 위험한 가장 큰 이유는 내가 집을 급하게 팔아야 할 때 팔리지 않을 가능성이 크기 때문입니다. 낮은 거래량으로 인해 매매가 어렵고 시세를 파악하기도 불리하다는 건데요. 결국, 급매로 주변 시세보다 훨씬 싸게 내놓아야 거래가 성사되는 거죠. 반면 대단지는 이사철 전후로 자연스럽게 매수자가 생기고, 가격만 크게 욕심내지 않으면 1~3개월 내 대부분 거래가 이뤄집니다. 즉, 세대수가 많으면 거래의 안전장치가 존재하고, 세대수가 적으면 리스크가 고스란히 본인에게 전가되는 구조죠.
4️⃣ 끝자락 아파트 (feat. 고지대·경사로)
🏞️ 막다른 입지는 치명적 약점
도심과 멀리 떨어져 있는 끝자락 아파트 역시 섣불리 매수해선 안 되는 아파트 중 하나로 꼽힙니다. 도시 외곽이나 경계에 위치한 끝자락 아파트는 고지대나 경사로에 위치한 경우가 많은데요. 이는 부동산 가치를 결정하는 핵심 요소인 입지 측면에서 매우 불리하다는 뜻이죠. 산 아래 막혀 있는 단지나 고가도로 옆 단지, 동네 가장자리에 위치한 단지는 시장에서 꾸준히 외면받습니다. 얼핏 보면 조용하고 공기도 좋고, 한적한 분위기가 장점처럼 보일 수 있지만, 이는 반대로 도심과의 접근성이 떨어지고, 생활 인프라가 열악하다는 의미죠.
🚧 끝단지의 한계가 뭐냐면
끝단지는 단순히 집이 언덕에 있다는 데서 끝나지 않습니다. 출퇴근 동선, 생활 편의성, 대중교통 접근성 등 실수요자들이 가장 꼼꼼하게 체크하는 부분들에서 감점 당할 요소가 많죠.
- 생활 편의성 저하: 지하철·버스·상업시설과의 거리가 멀어지고, 생활 인프라가 열악함
- 동선이 불편함: 경사로·급경사가 있는 곳은 보행 접근성이 떨어지고 차량 이동도 번거로움
- 확장성이 없음: 앞뒤로 산·고가도로·녹지 등으로 막혀 있어 개발 여지가 거의 없음
- 상대적으로 적은 수요: 실수요자들이 선호하지 않기 때문에 가격 상승장에서 소외되기 쉬움
실제로 서대문구 홍은동에 위치한 '서대문 센트럴 아이파크'는 작년 5월 분양을 시작했지만, 미분양이 속출했습니다. 총 208가구를 대상으로 진행한 1순위 청약에서 94가구가 미달돼 무순위 청약으로 넘어갔고, 그 이후 8차례나 무순위 청약을 실시했죠. 서울 신축 아파트치고는 매우 이례적인 사례입니다. 이렇게나 인기가 없었던 건 '끝단지 아파트'라는 약점 때문이었는데요. 북쪽으로는 북한산, 남쪽으로는 홍제천을 낀 자연친화적인 아파트였지만 '센트럴'이라는 이름이 무색할 정도로 입지가 나빴습니다.
우선 대중교통 접근성이 매우 떨어집니다. 가장 가까운 지하철역인 3호선 홍제역까지는 도보로 30분 가까이 걸리고, 마을버스를 이용하더라도 15분 넘게 이동해야 하는데요. 또 단지 주변의 가파른 경사 역시 부담스럽긴 마찬가지죠. 자동차를 이용해도 도심으로 나가기가 만만치 않은데요. 홍은동에서 도심으로 나가는 유일한 길인 통일로는 언제든 차들로 북적입니다. 특히 출퇴근 시간이면 교통 체증이 매우 심각하죠.
5️⃣ 1층 or 꼭대기층 아파트
🏠 가격 싸도 피하는 이유는?
1층이나 탑층 아파트도 가능하면 피하는 것이 좋습니다. 같은 단지더라도 가격이 최대 1억 원 가까이 저렴하다는 장점이 있지만, 전문가들은 1층이나 꼭대기층 매물을 조심하라고 당부합니다. 생활하다 보면 여러 약점을 발견하기 때문인데요. 1층은 사생활 노출·보안·벌레 유입 등의 문제가 자주 언급됩니다. 또한 엘리베이터나 생활 소음이 자주 발생한다는 점, 땅과 바로 접해 있어 습하고 차가운 기운이 올라와 곰팡이가 잘 생기고 겨울철 난방이 잘 안된다는 문제도 지적되는데요. 구축 아파트의 경우 오래된 배관으로 인한 하수구 역류, 냄새 등의 단점도 있을 수 있습니다.
탑층의 경우, 냉난방비 부담이 큰 것으로 알려져 있습니다. 여름에는 태양열을 받아 덥고, 겨울에는 위층 세대의 난방으로 인한 온기를 공유할 수 없어 춥다는 것이 특징인데요. 또 엘리베이터가 고장 나면 불편함이 클 수 있고, 구축아파트의 경우 수압이 약해지는 문제도 발견되죠. 옥상과 직접 맞닿아있어 누수나 결로에 취약하다는 점도 단점으로 꼽힙니다.
1층과 탑층은 투자나 매매 측면에서 조심해야 합니다. 가장 큰 문제는 수요가 일정하지 않다는 것인데요. 일반적으로 시장에서 선택받기 어려운 매물이다 보니 수요가 불안정하고, 시세 역시 흔들리는 경우가 많습니다. 매수할 때 다른 층 매물에 비해 저렴하게 매수할 수 있지만, 반대로 매도할 때도 싼 값에 내놔야 하는 거죠.
지금까지 덜컥 사면 후회할 수 있는 아파트 TOP5를 살펴봤습니다. 절대로 사면 안 되는 집이라기보다는, 매수 전에 단점과 한계를 확실히 점검해야 하는 매물이라고 보는 편이 더 정확한데요. 가격이 싸다거나 입지가 괜찮아 보인다는 이유만으로 바로 결정하기보다는, 여러 요소를 꼼꼼히 따져보며 접근하는 것이 중요하겠습니다.
