✊ 3줄 요약
- 아파트를 자녀에게 물려줄 때, 시세보다 싸게 파는 저가 양도를 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
- 대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 부담부 증여도 단순 증여 대비 세 부담을 낮출 수 있는 방법인데요.
- 자녀가 결혼이나 출산 후 2년 이내라면 기존 5,000만 원 공제에 더해 최대 1억 원까지 추가 공제를 받을 수 있습니다.
부동산 자산을 자녀에게 물려주고 싶지만, 증여세 부담 때문에 망설이는 분들이 많습니다. 특히 서울 주요 지역 아파트 가격이 20억 원을 훌쩍 넘는 상황에서, 단순 증여 시 발생하는 세금은 수억 원에 달하는데요. 하지만 세법을 꼼꼼히 따져보면 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법이 꽤 존재합니다.
오늘 <부동산 한입>에서는 자녀에게 아파트를 넘길 때 활용할 수 있는 절세 전략을 총정리해 드립니다. 저가 양도, 부담부 증여, 혼인·출산 공제까지 실전에서 바로 쓸 수 있는 방법을 위주로 살펴보겠습니다. 가족 간 부동산 거래 시 반드시 주의해야 할 점도 함께 짚어드릴 테니, 증여를 고민 중이시라면 끝까지 함께해 주세요!
아파트 증여, 기본 세금 구조부터 이해하기
💰 증여세, 얼마나 내야 할까
아파트를 증여하면 크게 두 가지 세금이 발생합니다. 재산을 무상으로 받는 것에 대한 증여세와, 부동산을 취득하는 것에 대한 취득세입니다. 증여세는 누진세율 구조로, 과세표준 1억 원 이하는 10%, 5억 원 이하는 20%, 10억 원 이하는 30%, 30억 원 이하는 40%, 30억 원 초과는 50%가 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억 원 아파트를 성년 자녀에게 증여하면, 5,000만 원 공제 후 9억 5,000만 원에 30% 세율이 적용돼 약 2억 2,000만 원의 증여세가 나옵니다.
증여세: 타인에게 재산을 무상으로 이전받을 때 부과되는 세금입니다. 증여받는 사람(수증자)이 납부 의무를 지며, 증여자와의 관계에 따라 일정 금액까지 공제받을 수 있습니다.
🏠 취득세도 만만치 않아
증여받는 사람은 취득세도 납부해야 합니다. 일반적인 증여 취득세율은 3.5%로, 농어촌특별세 등을 포함하면 약 4% 내외입니다. 그런데 증여자가 2주택 이상 보유자이면서, 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 초과 주택을 증여할 경우 취득세율이 12%로 대폭 상승합니다. 10억 원 상당의 조정대상지역 아파트를 증여하면 취득세만 1억 3,000만 원 이상 나올 수 있어, 증여세와 합치면 세금 부담이 3억 5,000만 원에 달할 수 있습니다.
📊 시가는 어떻게 정해지나
증여세 계산의 기준이 되는 아파트 가격은 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 시가란 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래될 때 형성되는 가격을 의미하는데요. 아파트의 경우 증여일 전 6개월부터 후 3개월 사이에 같은 단지 내 비슷한 조건의 매매 사례가 있으면 이를 유사매매사례가액으로 인정합니다. 아파트는 거래가 빈번해 공시가격이 적용되는 경우는 드물고, 국세청이 시세와 차이가 크다고 판단하면 감정평가를 의뢰할 수도 있습니다.
합법적 절세 전략, 이렇게 활용하세요
🏷️ 저가 양도, 최대 3억 원 절세 효과
가장 주목받는 절세 방법은 저가 양도입니다. 세법에서는 특수관계인 간 거래 시 시가와 매매가의 차액이 '시가의 30%' 또는 '3억 원' 중 적은 금액 이내면 증여세를 부과하지 않습니다. 예를 들어 시가 20억 원 아파트를 자녀에게 17억 원에 팔아도 증여세가 발생하지 않는 거죠. 사실상 3억 원을 세금 없이 넘겨주는 효과를 얻을 수 있습니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 양도소득세는 실제 판매가가 아닌 시가를 기준으로 계산합니다. 17억 원에 팔았어도 양도세는 20억 원 기준으로 산출되는 거죠. 하지만 부모가 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도소득세가 전액 비과세될 수 있습니다. 고가 주택(시가 12억 원 초과)의 경우에도 12억 원을 초과하는 양도 차익에 대해서만 세금을 내면 됩니다.
💡 양도세까지 줄이려면: 양도소득세 부담을 더 낮추고 싶다면 거래 가격을 시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액 미만으로 조정하면 됩니다. 20억 원 아파트라면 시가의 5%인 1억 원과 3억 원 중 적은 금액인 1억 원 미만, 예를 들어 19억 100만 원에 거래하면 양도가액도 19억 100만 원으로 인정받아 절세 효과를 기대할 수 있습니다.
🏦 부담부 증여, 빚을 활용한 전략
부담부 증여는 아파트에 담보된 대출이나 전세보증금 같은 채무를 함께 자녀에게 넘기는 방식입니다. 단순 증여보다 세금을 절감할 수 있는 효과적인 방법으로 알려져 있는데요. 예를 들어 22억 4,000만 원 아파트를 단순 증여하면 증여세가 약 6억 9,000만 원이지만, 8억 원의 전세금이나 대출을 포함한 부담부 증여를 하면 총 세 부담이 약 5억 6,000만 원으로 19% 이상 줄어듭니다.
부담부 증여: 증여자가 보유한 채무(대출, 전세보증금 등)를 재산과 함께 수증자에게 이전하는 방식입니다. 채무액에 해당하는 부분은 양도로, 나머지는 증여로 과세됩니다.
부담부 증여에서 증여자는 채무액에 해당하는 부분을 양도한 것으로 보고 양도소득세를 납부하고, 수증자는 채무액을 제외한 나머지에 대해 증여세를 납부합니다. 다만 세무서가 실제 채무 상환 여부를 사후관리하기 때문에, 증여 계약서에 채무 인수 사실을 명확히 기재하고 이후 수증자가 실제로 채무를 갚아야 합니다.
👪 혼인·출산 공제, 최대 1억 원 추가
자녀가 결혼하거나 출산한 지 2년 이내라면 혼인·출산 증여재산 공제를 활용할 수 있습니다. 기존 자녀 공제 5,000만 원에 더해 최대 1억 원까지 추가 공제를 받을 수 있어, 총 1억 5,000만 원까지 세금 없이 증여가 가능합니다. 자녀 부부가 공동명의로 매수하면 각각 공제를 받아 총 3억 원까지 추가 증여 효과를 볼 수 있습니다.
가족 간 거래, 이것만은 주의하세요
📋 시가 산정, 감정평가가 안전해
가족 간 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 시가 산정입니다. 아파트 시가는 비슷한 매물의 매매가액(유사매매사례가액)으로 판단하는데, 거래 6개월 전부터 3개월 후까지 같은 단지 내 면적과 공시가격 차이가 5% 이내인 거래가 기준이 됩니다. 문제는 실거래가 발표까지 시간이 걸리고, 거래 후 가격도 시가에 포함될 수 있어 추가 세액이 발생할 수 있다는 점입니다.
따라서 특수관계인 간 거래 시에는 감정평가를 받아 시가를 명확히 하는 것이 좋습니다. 감정평가를 받으면 유사매매사례가액보다 감정평가액이 우선 적용되기 때문에 추가 세액 부담 걱정을 줄일 수 있습니다.
💳 자금 출처, 꼬리표를 남겨라
자녀가 아파트를 살 때 사용한 돈이 본인 소유 자금임을 명확히 입증해야 합니다. 자녀의 소득, 대출, 전세보증금, 증여받은 자산 등이 해당되는데요. 매매 시 실제로 거래가 이루어졌다는 것을 입금 내역 등으로 확인할 수 있어야 합니다. 특수관계자 간 거래는 증여로 추정될 수 있으므로, 자금조달계획서를 제출하지 않는 거래라도 자금 출처를 철저히 준비해야 합니다.
🤝 가족 간 대출도 이자가 필수
부모에게 돈을 빌려 주택을 마련할 경우에도 주의가 필요합니다. 세법에서 정하는 가족 간 대출 적정 이자율은 연 4.6%인데요. 이보다 낮은 이자율로 차용증을 작성하면 차액에 해당하는 이자 금액이 증여로 간주됩니다. 다만 연간 1,000만 원 미만의 이자 차액은 증여로 추정하지 않아, 역산하면 약 2억 1,700만 원까지는 무이자로 빌려도 증여세 부담이 없습니다.
⚠️ 규제 지역 변수도 체크
최근 서울 주요 지역이 토지거래허가구역과 조정대상지역으로 지정되면서 새로운 변수가 생겼습니다. 토지거래허가구역에서 집을 사려면 실거주 의무가 발생해 전세 낀 부담부 증여가 사실상 불가능해졌습니다. 또한 증여받은 부동산을 10년간 팔 수 없다는 점도 염두에 둬야 합니다. 국토교통부가 가족 간 전월세 거래를 통한 편법 증여 사례를 적발해 국세청에 통보하고 있어 각별한 주의가 필요합니다.
자녀에게 아파트를 넘기는 방법은 단순 증여만 있는 게 아닙니다. 저가 양도로 최대 3억 원을 세금 없이 이전하고, 부담부 증여로 세 부담을 19% 이상 줄이며, 혼인·출산 공제로 추가 1억 원까지 절세할 수 있습니다. 다만 시가 산정, 자금 출처 입증, 규제 지역 여부 등 꼼꼼히 따져야 할 사항이 많은데요. 가족 간 부동산 거래는 잘못하면 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있으니, 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 최적의 전략을 세우시길 권합니다.