정부, 다주택자 대출 막고 가계부채와 전쟁 선언

다주택자 대출 만기연장, 원칙적 불허

🏠 17일부터 만기연장 막힌다: 금융위원회가 지난 1일 관계부처 합동으로 '2026년도 가계부채 관리방안'을 발표했습니다. 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장을 원칙적으로 불허하는 게 핵심 내용인데요. 주택을 2채 이상 보유한 개인과 임대사업자(개인·법인) 모두가 대상이며, 오는 17일부터 시행됩니다. 작년 6·27 대책과 9·7 대책 시행 이후 이미 다주택자 신규 대출은 막혀 있었지만, 이번에는 기존 대출의 만기연장까지 차단한 것이라 파급력이 한층 크죠.

🛡️ 임차인 있으면 예외 허용: 다만 정부는 세입자 보호를 위한 예외 조항을 뒀습니다. 임차인이 거주 중인 주택은 지난 1일 기준 유효한 임대차계약 종료일까지 만기연장을 허용하는데요. 시행일 전날인 오는 16일까지 체결되는 묵시적 갱신, 7월 31일까지 종료되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권 행사도 인정됩니다. 이밖에 매도계약이 이미 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양 주택 최초 매입, 상속·경매 등 불가피한 취득, 인구감소지역 소재 주택 등도 보유 주택 수 산정에서 제외됩니다.

💡 무주택자 매수 유도도 병행: 정부는 다주택자 물량이 시장에 나올 수 있도록 무주택자의 갭투자도 제한적으로 허용했습니다. 무주택자가 다주택자 매물에 대해 올해 12월 31일까지 토지거래허가 신청을 접수하고, 허가일로부터 4개월 내 취득하면 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예해주는데요. 현행 제도상 토지거래허가 취득 후 4개월 내 실거주해야 하기 때문에, 임대차계약이 남아 있는 주택은 사실상 거래가 불가능하다는 지적을 반영한 조치입니다.

🏘️ 규제지역 7,500채 매물 나올까: 올해 만기가 도래하는 다주택자 주택담보대출(주담대) 규모는 약 2조 7,000억 원으로, 최대 1만 2,000채의 매물이 시장에 풀릴 수 있다는 전망이 나옵니다. 이 중 서울 25개 자치구와 과천·분당 등 경기 12곳 규제지역 물량은 약 7,500가구로, 올해 전체 만기 물량의 약 62.5%를 차지합니다.

가계부채 총량관리, 한층 더 조인다

📊 증가율 1.5%로 묶는다: 금융위는 올해 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 설정했습니다. 작년 실적(1.7%)보다 한층 강화된 수치로, 올해 경상성장률 전망치(약 4.9%)의 절반에도 못 미치는데요. 중장기적으로는 2030년까지 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율을 현재 약 89%에서 80%로 낮추겠다는 로드맵도 제시했습니다. 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 미국(68.0%), 일본(61.1%), 중국(59.0%)에 비해 여전히 높은 수준이라 고강도 관리가 불가피하다는 판단이죠.

🚨 새마을금고는 대출 증가 0원: 작년 관리목표를 크게 초과한 금융사에는 엄격한 페널티가 부과됩니다. 특히 새마을금고는 작년 관리목표 1조 2,000억 원을 훨씬 넘는 5조 3,000억 원의 가계대출을 실행해, 올해 증가 목표가 0원으로 설정됐는데요. 이는 기존 대출이 상환되지 않는 한 신규 대출을 한 푼도 내줄 수 없다는 뜻입니다. KB국민은행도 작년 가계대출 증가액(2조 1,270억 원)이 연간 목표치(2조 61억 원)를 넘어 올해 페널티를 적용받을 전망이죠.

🔍 주담대 별도 관리·월별 목표 신설: 금융위는 가계대출 중 주담대에 대한 별도 관리목표도 신설합니다. 그간 일부 금융사가 주담대는 늘리면서 신용대출을 줄여 전체 총량을 맞추는 편법을 써왔기 때문인데요. 월별·분기별 관리목표도 도입해 매년 연말에 반복되던 '대출 절벽' 현상(은행 대출한도가 다 차 연말에 대출이 안 나오는 현상)도 완화할 계획입니다. 다만 서민·취약계층이 피해를 보지 않도록 새희망홀씨대출 등 정책서민금융과 민간 중금리 대출 취급분에 대해서는 예외 인정 물량을 확대하기로 했습니다.

🗡️ 사업자대출 편법도 강력 제재: 사업자대출을 받아 주택을 구입하는 용도 외 유용 행위에 대한 제재도 대폭 강화됩니다. 기존에는 적발 시 해당 금융사의 사업자대출만 제한했지만, 앞으로는 전 금융권의 모든 대출(가계대출 포함)이 1차 적발 시 3년, 2차 적발 시 10년간 차단되는데요. 2021년 이후 실행된 모든 사업자대출이 점검 대상이며, 국세청은 자금조달계획서를 활용해 사업자대출로 고가 아파트를 취득한 사례를 전수 검증할 예정입니다. 다만 점검 전 자발적으로 대출을 상환하고 수정신고하면 검증 대상에서 제외되고 가산세도 감면받을 수 있습니다.

은행·온투업, 체질 변화 불가피

🏦 은행, 주담대에서 기업대출로 전환 중: 가계부채 규제가 강화되면서 은행권의 수익 구조도 변화합니다. 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리)의 올해 1분기 말 기업대출 잔액은 708조 6,974억 원으로 작년 말 대비 약 13조 원 늘었는데요. 반면 가계대출은 같은 기간 오히려 감소세를 보였습니다. 하나은행은 작에만 10조 원 규모의 기업대출을 추가했고, 국민·신한은행도 각각 7조 원 수준을 늘리며 체질 전환에 속도를 내죠. 

📉 주담대 금리 7% 돌파, 수요도 위축: 규제 강화에 더해 주담대 금리까지 급등하면서 대출 수요 자체도 줄어듭니다. 5대 은행의 주담대 혼합형 고정금리는 연 4.41~7.01% 수준으로, 고정금리 상단이 7%를 넘어선 것은 2022년 10월 이후 3년 5개월 만인데요. 금융당국은 DSR 적용 대상 확대, 주담대 위험가중치(RWA) 추가 상향(현행 20%→25%), 고액 주담대에 추가 자본 부담 부과 등 3개 축으로 실무작업반을 가동해 추가 규제를 마련할 계획입니다. 비거주 1주택자의 전세대출 공적보증 제한, 1억 원 미만 소액 대출의 DSR 편입 등도 검토 테이블에 올라가 있습니다.

💸 온투업, 생존 위기 직면: 그간 대출 규제의 사각지대였던 온라인투자연계금융업(온투업)에도 지난 2일부터 LTV 규제(규제지역 40%, 비규제지역 70%)와 주택가격별 대출한도가 적용됐습니다. 풍선효과를 사전에 차단하겠다는 취지인데요. 문제는 부동산담보대출이 온투업 전체 대출의 36%(6,899억 원)를 차지하는 핵심 수익원이라는 점입니다. 업계에서는 이번 규제로 전체 대출 잔액의 약 60%가 영향을 받고, 일부 업체는 신규 취급 가능 물량이 기존 대비 77%나 급감할 것으로 전망하죠. 구조조정과 사업 축소, 심지어 대부업 전환을 검토하는 업체까지 나오는 등 업계 전반에 비상이 걸렸습니다.