윤석열 정부의 부동산 규제 완화 정책에도 불구하고 공격적인 금리 인상과 대출 규제로 인해 국내 주택 시장은 크게 위축됐습니다. 설상가상으로 추가적인 금리 인상까지 예고돼 깡통전세와 역전세 현상까지 우려됩니다.
윤석열 정부의 부동산 정책은?
부동산 규제 완화 정책은 윤석열 정부의 핵심 선거 공약 중 하나입니다. 재건축과 재개발을 통한 주택 공급 확대, 주택 공시가격 현실화 속도 조절, 부동산 세제 개편이 주 골자였는데요.
- 윤석열 정부는 재건축과 재개발을 활성화해 주택 공급을 확대하겠다고 발표했습니다. 5년간 250만호 이상의 주택을 공급할 계획인데 이중 약 200만호 이상은 정부가 아닌 민간이 주도해 건립할 예정입니다.
- 공시가격이란 국토교통부가 직접 공인한 주택 가격을 뜻합니다. 이전 정부는 실제 주택 거래가격과 공시가격 사이에 괴리가 크다며 공시가격의 현실화(인상)를 추진했지만, 현 정부는 세제 부담 완화를 위해 공시가격 인상 속도를 늦추겠다고 발표했습니다.
- 부동산 세제 개편 방안으로는 재산세와 종합부동산세 통합이 예고됐는데요. 이 외에도 정부는 1주택자의 취득세 부담 완화와 다주택자에 대한 중과세율 적용 연기를 추진하겠다고 밝혔습니다.
그러나 찾아온 침체기
지난 3월 대선 직후에는 부동산 활성화 정책에 대한 기대감으로 인해 주택 거래량과 가격 모두 일시적으로 반등하는 모습을 보였는데요. 그러나 증가 추세는 곧 반전돼 주택 거래량이 급감하고 가격이 하락하는 현상이 재현되고 있습니다.
- 2021년 하반기부터 급감하던 주택 거래량이 지난 3월을 기점으로 다시 빠르게 증가하기 시작했습니다. 특히 경기, 부산 등 하락 폭이 컸던 지역의 반등세가 높았는데요. 그러나 5월을 기점으로 거래량은 다시 하락세에 접어들었습니다.
- 지난 6월 경기 지역 아파트의 평당 매매가격은 5월 대비 5% 하락했습니다. 부산 역시 같은 시기 평당 아파트 거래가격이 5.8% 떨어졌는데요. 서울만 소폭 상승했을 뿐 대부분의 지역에서 주택 거래가 둔화하거나 가격이 내려갔습니다.
이유는 무엇일까?
부동산 활성화 정책을 지지하는 새 정부의 출범에도 불구하고 국내 주택시장이 침체기에 접어드는 원인은 금리 인상과 대출 규제입니다. 인플레이션에 대응하고자 하는 각국 움직임에 맞춰 한국 정부 역시 공격적으로 금리를 인상하고 대출 규제를 강화했기 때문인데요.
- 코로나19의 여파로 이례적인 인플레이션이 찾아오자 각국 정부는 기준 금리를 인상하여 이에 대응하고 있습니다. 한국 역시 예외가 아닙니다. 작년 상반기 0.5%에 불과했던 기준 금리가 지난 5월 1.75%로 인상됐죠.
- 게다가 지난 6월 미국 연준이 자이언트 스텝(=기준금리 0.75%P 인상)을 단행했기에 한국은행 역시 사상 첫 빅스텝(기준금리 0.5%P 인상)을 밞을 가능성이 있습니다.
- 금리 인상 기조 속에서 가계부채 안정을 위해 정부는 DSR 규제 강화를 결정했습니다. DSR이란 연 소득 대비 대출 원리금의 비율을 의미합니다.
- 2021년 말까지는 DSR 100까지의 대출이 가능했으나, 2022년 7월부터는 주택담보대출의 경우 DSR 59.8 신용대출의 경우 DSR 36.6으로 대출 한도가 제한됐습니다.
국내 주택시장, 전망은?
안타깝게도 밝지 않습니다. 한국은행의 빅스텝이 예고될뿐더러, 금리인상 기조를 우려하는 정부가 적극적인 부동산 활성화 정책을 유보하고 있기 때문인데요. 이에 깡통전세와 역전세 현상에 대한 우려의 목소리가 있습니다.
- 깡통전세란 전세보증금이 주택 매매가격보다 높거나 비슷해, 집이 조금만 낮은 가격에 팔려도 전세금을 돌려받기 어려운 주택을 뜻하는데요. 특히나 주택 매매가격의 하락 추세가 가파른 경기 지역을 중심으로 깡통전세가 확산할 수 있습니다.
- 역전세란 전셋값 하락으로 집주인이 새 임차인을 구할 때 기존 세입자에게 전셋값 차액을 돌려줘야 하는 주택을 말하는데요. 이미 지방의 저가 주택을 중심으로 역전세 현상이 나타나고 있습니다.
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