6.27 대책 이후, 부동산 시장의 현주소는

6.27 대책, 효과 있었을까?

📉 갭투자, 87% 줄었다: 지난 7월 갭투자로 의심되는 거래가 179건으로 집계됐습니다. 6.27 대책 시행 전인 6월(1,369건)과 비교하면 86.9%나 감소한 건데요. 이때 갭투자 의심 거래는 △ 주택 구매자가 임대보증금을 승계받아 해당 구매자금을 충당했을 것으로 추정되고 △ 금융기관 대출을 끼고 있어 집값과 보증금의 차액만큼은 대출했을 것으로 보이는 거래를 말합니다. 그중에서도 입주 계획을 '임대'라고 써내 사실상 임대소득을 노리고 구매한 것으로 추정되는 사례죠.

📊 거래량도 3분의 1로: 서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월 1만 2,033건이었던 매매거래 건수는 7월엔 4,110건으로 66% 줄었습니다. 강남3구(강남(-43%)∙서초(-45%)∙송파(-45%))와 용산구(-20%)는 거래량 감소폭이 작았지만, 실수요자가 많은 성동구(-84%), 광진구(-79%)에선 거래량이 대폭 감소했는데요. 선호 지역이 현금 부자만 접근 가능한 시장으로 재편됐다는 해석도 나옵니다.

💰 가계대출 줄이기 일단 성공: 지난 7월 은행권의 가계대출은 전월 대비 2조 8천억 원 증가했습니다. 지난 6월엔 가계대출 증가폭이 6조 2천억 원이었던 것을 고려하면 신규 대출이 한 달 만에 절반 수준으로 줄어든 건데요. 주택담보대출의 증가폭도 3조 4천억 원으로 전월(+5조 천억 원) 대비 줄었습니다.

부동산 정책, 이제 어떻게 될까?

🏗️ 다음 주, 새로운 공급대책: 정부는 다음 주 내로 새로운 공급대책을 발표할 계획입니다. 2030년까지 서울과 경기도를 중심으로 한 수도권 아파트 공급을 최대한 확보할 예정인데요. 공공택지, 유휴 부지, 노후 청사 등 남은 공간을 활용하고, 재건축∙재개발과 3기 신도시 공급 등의 수단을 고려하고 있습니다.

⏸️ 전세 DSR은 일단 보류: 한편, 전세자금대출에 대한 DSR 규제는 도입하지 않을 전망입니다. 비싼 전세보증금을 감당하지 못해 보증금을 줄이는 대신 월세를 지불하는 '전세의 월세화'에 대한 우려 때문인데요. 규제지역 LTV 인하도 이번 규제에선 제외될 듯 보이죠.

9월엔 전셋집 구하기 더 어렵다고?

🏘️ 심해지는 전세난: 오는 9월 아파트 신규 입주 물량은 5,695가구로, 이번 달(9,655가구)에 비해 41% 줄어듭니다. 신규 입주 물량이 줄었다는 건 전월세 시장에 나올 공급량도 줄었다는 뜻인데요. 이에 따라 전세가가 올라 전셋집을 구하기 어려워지는 전세난이 심해질 전망입니다. 전세 공급량 대비 수요량을 나타내는 전세수급지수는 지난 7월 145에서 이번 달 152로 급등해, 2021년 10월(162.2) 이후로 최고치를 경신했죠.

💸 보증금이 비싸니까 반전세라도: 비싼 보증금을 감당하기 어려워지자 전세의 월세화도 심화하는 추세입니다. 올해 7월까지 확정일자를 받은 전국 주택 임대차 계약 가운데 월세를 낀 계약은 105만 6,898건이었는데요. 1~7월 누적 월세 계약 건수도 지난 3년간 83~84만 건이었던 데 반해 올해는 벌써 100만 건을 넘었습니다.

📆 금방 해결될 것 같지도 않은데∙∙∙: 수도권 아파트 입주 예정 물량은 올해 총 14만 5,237가구입니다. 이미 공급이 줄어들어 집을 구하기 어려운 상황에서 내년엔 11만 1,470가구로 23.2% 줄어들 전망인데요. 특히 서울로 한정하면 감소폭은 39%에 이릅니다. 내후년에도 수도권 전체 입주 예정 물량은 올해 대비 27.6%, 서울은 81.2% 감소할 예정이죠.

🏠 그래도 9월엔 공급 물량 많아: 다만, 재건축·재개발을 포함한 9월 분양 물량은 3만 9천 가구로, 물량 기준으로 2년 만에 최대 수준입니다. 인천 미추홀구 도화4동 재개발(일반분양 412가구, 전체 660가구), 경기 광명시 '철산역자이'(일반분양 650가구, 전체 2,045가구) 등 대단지가 주목받는데요. 서울 송파구의 '잠실 르엘'(일반공급 216가구, 전체 1,850가구)은 10억 원가량의 시세차익이 기대되는 '로또 청약'으로 눈길을 끌죠.