🔎 핵심만 콕콕
- 초강수 대출 규제에 집값과 거래량이 둔화했습니다.
- 주담대 신청액도 하락하고 전세 거래도 줄었는데요.
- 정부는 부동산 시장 흐름에 따라 추가 대책을 내놓을 전망입니다.
드디어 주춤한 서울 집값 상승세
📈 급한 불은 껐다: 정부의 6.27 대책 시행 이후, 서울 집값 상승세가 꺾였습니다. 지난달 30일 기준, 서울 아파트 매매가 상승률은 0.40%로 전주(0.43%) 대비 소폭 줄었죠. 특히 집값 상승 진원지인 강남권과 마·용·성 등 한강벨트의 상승 폭이 둔화했는데요. 강남(0.84%→0.73%), 서초(0.77%→0.65%)는 물론 용산(0.74%→0.58%)과 성동(0.99%→0.89%) 등 최근 집값 상승을 주도한 지역도 일제히 감소했습니다.
6.27 대책: 서울 집값 폭등과 가계대출 증가를 막기 위해 지난 6월 27일 정부가 내놓은 대출 규제 정책을 의미합니다. 주담대 한도를 6억 원으로 일괄 제한하는 동시에, 유주택자 주담대 금지, 주담대로 주택 구입시 실거주 의무 부과, 대출 만기 30년 제한, 신용대출 연소득 100%로 제한 등 강력한 규제 정책을 한 번에 발표해 초강력 규제라는 평가를 받습니다.
♨️ 거래량도 줄었다: 서울 집값 상승세 둔화와 함께 거래량도 급감하고 있습니다. 대출 규제 전 일주일간 서울 아파트의 거래량은 총 1,629건이었는데요. 규제 이후 일주일은 577건으로 전주 대비 1/3 수준으로 줄었습니다. 특히 송파(24건→1건), 서초(15건→1건), 강남(76건→24건), 마포(86건→29건)에서 거래 위축 흐름이 두드러졌죠. 물론, 아파트 실거래 신고 기간은 한 달이라 이후 거래량이 늘어날 수는 있지만, 매수 심리가 위축된 것은 분명합니다.
🔥 계약 취소도 속출: 규제 발표 일주일 만에 매매 계약 취소 사례도 200건을 돌파했습니다. 규제 당일에만 85건이 취소됐고, 지난 4일까지 계산하면 총 255건의 계약이 파기됐는데요. 정부가 발표 당일까지 계약을 체결하고 계약금을 납부한다면 규제를 적용하지 않기로 했지만, 향후 집값 하락을 전망하고 매매를 취소한 건데요. 이 중엔 수 억원의 계약금을 포기한 경우도 있었죠.
주담대 절반 줄고, 전세 시장 얼었다
💸 주담대 절반으로 뚝: 주택담보대출(주담대) 한도가 6억 원이 되면서 은행권 주담대 신청액도 절반 이상 감소했습니다. 대출 규제 직전(6월 23일~27일)에는 일평균 주담대 신청액이 7,400억 원대였는데, 지난달 30일부터 지난 3일까지 집계한 신청액은 3,500억 원대에 머물렀죠. 일주일 전에 비해 52.7%나 감소한 겁니다. 특히 ‘불장’이었던 강남3구, 마용성(마포·용산·성동) 지역의 대출 신청액이 눈에 띄게 감소했습니다.
💰 신축 전세 시장 얼어붙어: 신축 아파트의 전세 시장도 요동칩니다. 지난달 28일 이후 체결된 전세 계약에 대해 소유권 이전 조건부 전세대출이 막힌 영향인데요. 신축뿐 아니라 기존 아파트 역시, 이번 규제에 더해 계절적 비수기까지 겹치면서 신규 계약이 잘 이뤄지지 않는 모습이죠.
소유권 이전 조건부 전세자금대출: 임차인이 전세자금대출로 보증금을 내고, 집주인이 받은 보증금을 이용해 분양 및 매매 잔금을 납부하는 것을 뜻합니다. 6.27 대책으로 이러한 대출이 막히면서 집주인의 갭투자(전세 끼고 주택 매매)가 더 어려워졌습니다.
🙄 향후 전세 시장, 불안하다: 앞으로 전세 시장 불안정은 한동안 이어질 전망입니다. 전세사기 사태로 비아파트를 기피하는 현상이 강해져 연립주택 등 빌라 공급 시장이 위축한 데다가, 내년 서울 민영 아파트 입주 물량도 올해에 비해 크게 줄어들기 때문인데요. 여기서 초강력 대출 규제까지 더해져 집을 매수하려던 실수요자들이 전세를 찾을 가능성이 높아졌다는 점도 변수죠. 대출 한도가 줄어든 만큼 보증금의 일부를 월세로 돌리려는 임차인과, 전세 대출 없는 임차인과 계약하려는 집주인의 니즈가 맞아떨어지며 보증부 월세 전환도 늘어날 것으로 보입니다.
보증부 월세 전환: 일반적으로 반전세라 불리는 계약으로, 보증금 일부를 월세로 내는 전세의 월세 전환 형태입니다. 순수 월세보다는 보증금이 높지만 전세보다는 보증금이 낮고 보증금에 월세를 추가로 납부하는 형식입니다.
정부 추가 규제책은?
🚨 금융당국, 현장점검 나선다: 금융당국과 국토부는 강남권 일대를 시작으로 서울 전역과 과천 등 경기 일부 지역에 대한 현장 점검도 시작합니다. 이번 점검에서는 자금 조달 과정에서의 위법 여부를 중점적으로 볼 예정입니다. 부동산 매입자의 자금 조달 계획서 작성 항목과 증빙자료 일치 여부를 살피고 금융 기관 대출 내역이 부적절하면 추가 조사에 착수할 예정이죠. 또 법인 명의로 기업운전자금 명목의 대출을 받은 후에 주택을 매수하는 등 편법 거래도 주요 단속 대상입니다. 각 지자체와 협력해 실거주 의무 이행 여부도 확인할 전망입니다.
자금 조달 계획서: 부동산 거래 시 주택 구매 자금을 어떻게 마련했는지 상세히 밝히는 서류입니다. 현재 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 거래 시 의무 제출해야 합니다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역은 강남3구와 용산구입니다.
기업운전자금: 기업이 정상적 영업 활동을 지속하기 위해 필요한 자금. 은행 대출은 가장 일반적인 운전자금 조달 방식으로 기업의 사업 계획 등을 평가해 실행합니다.
🕶️ 정부 차원 후속 규제 더 나오나?: 정부의 추가 대책이 발표될 가능성도 점쳐집니다.지난 6월 30일 열린 취임 30일 기자회견에서 이재명 대통령은 "수요 억제책이 많이 남아있고 현재는 맛보기"라고 밝혔는데요. 그중 규제 지역 확대가 유력 후속 대책으로 꼽힙니다. 현재 강남3구, 용산구에 국한된 규제 지역이 다른 지역으로 확대될 수 있다는 건데요. 신규 규제 지역으로는 마포구, 성동구, 경기 과천, 분당 등 최근 집값 상승세를 이끈 지역이 유력해 보입니다.