🔎 핵심만 콕콕
- 10·15 부동산 대책이 시행되면서 토허구역이 확대됐습니다.
- 정부는 보유세 강화 카드도 꺼내 들었는데요.
- 민주당과 정부는 연내에 구체적인 공급 계획을 발표하는 방안을 검토 중입니다.
10·15 대책, 부동산 판 바꿨다
👣 부동산 찾는 발걸음 뚝: 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이면서 부동산 시장이 잠잠해졌습니다. 토허구역 지정이 시작된 20일부로 거래가 뚝 끊긴 건데요. 마포구와 성동구, 분당구 등 규제 이전 집값이 급등하던 지역에서도 매수 문의가 대부분 사라졌죠.
토지거래허가구역: 지정된 구역 안에서 일정 면적 이의 토지를 사고팔 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 지역으로, 투기 목적의 토지 거래를 막기 위한 제도입니다.
✏ 어떤 내용이 담겼길래?: 이렇게나 거래가 위축된 건 이번 대책으로 대출 문턱이 크게 높아진 영향입니다. 당장 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소됐는데요. 주택담보대출(주담대) 한도도 15억~25억 원의 주택은 4억 원까지, 25억 원을 넘는 주택은 2억 원으로 줄어듭니다. 또, 토허구역 내에서 아파트를 매매할 때는 매수인과 매도인이 공동으로 지자체에서 허가받아야 하며, 갭투자도 금지됩니다. 주택 매입 시 2년간 실거주해야 하는 조건도 붙죠.
주택담보대출비율(LTV, Loan To Value): 담보인정비율로, 주택 가격 대비 최대 얼마까지 대출받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 LTV가 70%라면 5억 원짜리 집을 살 때 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다.
총부채상환비율(DTI, Debit to Income): 연 소득에서 주택담보대출 원리금과 기타 대출 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어 DTI가 40%라면 연 소득이 5천만 원일 때 연간 원리금 상환액은 최대 2천만 원까지 허용됩니다.
갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 것입니다. 예를 들어 매매가 5억 원, 전세가 4억 원인 집을 사면 1억 원만 투자해 집을 사고, 바로 세입자를 들여 5억 원을 맞추는 건데요. 이렇게 집을 사면 집값이 오를 때 적은 돈으로 큰 차익을 얻을 수 있지만, 집값이 내릴 경우 전세금을 돌려주지 못할 위험이 생깁니다.
🎈 풍선효과 무시 못 해: 한편, 규제를 피한 수도권 일부 지역을 중심으로 집값 상승세가 옮겨붙는 풍선효과도 나타나는 흐름입니다. 화성시 동탄, 용인시 기흥구, 구리시 등이 대표적인데요. 갭투자 문의전화와 계약이 이어지는가 하면, 매도인이 집을 파는 가격인 호가도 크게 올랐죠.
피할 수 없는 세금의 늪
💸 보유세도 늘어난다고?: 이번 대책 이후, 부동산 세금 확대 가능성도 커졌습니다. 정부는 10·15 부동산 대책 중 하나로 '부동산 세제 합리화 방침'을 제시하면서 추후 보유세와 거래세를 조정할 수 있다고 밝혔는데요. 지난 15일, 김용범 대통령실 정책실장도 "보유세가 낮은 것은 사실"이라며 재산세와 종합부동산세 등 보유세 인상 가능성을 시사하기도 했습니다.
💰 내년부턴 양도세 중과도 다시?: 내년부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 다시 시행할 것이란 예상도 나옵니다. 내년 5월 9일, 중과 유예가 끝나면 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%P, 3주택 이상은 30%P가 추가되고 장기보유특별공제도 배제될 가능성이 큰데요. 이에 따라 다주택자의 양도세 부담은 최대 2배 이상 늘어날 전망입니다. 이에 양도세 중과 유예 종료 전 집을 처분하거나 증여하려는 움직임도 늘고 있죠.
장기보유특별공제: 집을 오래 보유할수록 매매차익에 매겨지는 세금인 양도소득세(양도세)를 일부 줄여주는 제도를 뜻합니다. 1년에 2%씩 15년 이상 보유하면 양도세의 30%를 깎아주는데요. 1가구 1주택자의 경우, 장기 보유하면 1년에 4%씩 최대 40%, 또 직접 거주하면 1년에 4%씩 최대 40%의 세금을 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 자가 보유 아파트에 거주하면 최대 80%가 깎이는 셈이죠.
🏠 1주택자도 안심 못 해: 고가주택을 한 채 보유한 사람을 타깃으로 증세에 나설 가능성이 점쳐지면서 반발도 이어집니다. 지난 16일, 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 '50억 원짜리 주택을 보유한 것 보다 5억 원짜리 집 세 채를 갖고 있는 사람이 보유세를 더 많이 내는 것이 형평에 맞는지 살펴봐야 한다'고 지적했는데요. 미국처럼 재산세 1%를 매기면 고가주택을 보유하기 힘들 것이란 취지의 발언도 내놨죠. 이에 소득이 없는 은퇴자나 직장인을 중심으로 세금 부담을 걱정하는 목소리가 커지죠.
🤔 여당 내 이견도: 하지만 내년 6.3 지방선거를 앞두고 여당 내부에서도 이견이 나옵니다. 지난 20일, 박수현 더불어민주당(민주당) 수석대변인은 "구윤철 부총리가 말한 내용을 중심으로 논의했거나, (논의를) 하고 있다는 것은 사실이 아니다"라고 선을 그었는데요. 앞서 19일, 전현희 수석최고위원 역시 "이재명정부와 민주당은 부동산 세제 가지고 정책을 조율하는 것은 사실상 하지 말아야 하고, 한다면 최후의 수단이라는 입장을 갖고 있다"라고 강조했죠.
부동산 규제, 끝난 줄 알았지?
🗣 세부적인 공급 계획 발표할게: 한편, 당정은 10·15 부동산 대책의 후속 조치 논의에 한창입니다. 올해 안에 서울을 중심으로 구체적인 연도별, 자치구별 정밀 공급 계획을 발표할 작정인데요. 지금까지는 큰 틀의 공급 내용만 제공했지만, 앞으로는 '어느 구에 언제까지 몇 호를 공급하겠다' 식의 세부적인 계획을 지도처럼 제시하겠다는 겁니다.
🏗 재건축·재개발도 놓칠 수 없지: 이와 별개로 여당은 재건축·재개발 완화 관련 법·제도 정비도 서두릅니다. 기존엔 단계적인 인허가가 필요해 시행에 난항을 겪었지만, 이젠 복잡한 절차를 한 번에 처리할 수 있도록 절차를 축소하겠다는 내용이죠.