🔎 핵심만 콕콕
- 지난 15일, 정부가 세 번째 부동산 대책을 발표했습니다.
- 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정했는데요.
- 고가 주택 주담대 한도가 낮아지고, 스트레스 금리가 상향되는 등 대출 규제도 강화됩니다.
한달 만에 부동산 규제 추가
🏠 10.15 주택시장 안정화 대책: 지난 15일, 정부가 새로운 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이은 세 번째 부동산 정책으로, 불과 한 달 만에 부동산 규제가 추가된 건데요. 최근 서울과 수도권 집값이 가파르게 상승하는 등 부동산 시장 과열 양상이 나타나자 이를 진정시키려는 조치죠.
🏙️ 서울 전역이 규제지역이라고?: 이번 대책의 핵심은 규제지역 확대입니다. 기존에 투기과열지구·조정대상지역 및 토지거래허가구역으로 지정돼 있던 강남 3구(강남, 서초, 송파) 및 용산구에 더해 서울 25개 자치구 전체가 규제지역으로 지정됐는데요. 경기도에서도 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역이 규제지역으로 묶였죠. 모두 최근 집값이 크게 올랐거나, 오를 것으로 우려되는 지역입니다. 이들 지역의 아파트와 연립·다세대 주택이 규제 대상입니다.
투기과열지구: 집값 급등을 억제하기 위해 정부가 지정하는 지역으로, 주택담보대출·청약·전매 등에 대한 규제가 가장 강력하게 적용됩니다.
조정대상지역: 과열 우려가 있는 지역에 적용되는 규제로, 대출·세금·청약 요건이 강화되지만 투기과열지구보다는 규제 강도가 낮습니다.
토지거래허가구역: 지정된 구역 안에서 일정 면적 이의 토지를 사고팔 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 지역으로, 투기 목적의 토지 거래를 막기 위한 제도입니다.
🤷 그래서 어떻게 달라지는데?: 이번 규제지역 지정으로 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아집니다. 유주택자는 아예 주담대를 받는 것이 불가능해지죠. 총부채상환비율(DTI)도 40% 축소되면서 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워지고, 다주택자에 대한 취득세 및 양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등도 적용됩니다. 토지거래허가구역 지정에 따라 해당 지역에서 아파트를 매매할 때 허가를 받아야 하고, 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 금지됩니다. 주택을 사면 반드시 2년 동안 실제로 거주해야 하는 실거주 의무도 생기죠.
주택담보대출비율(LTV, Loan To Value): 담보인정비율로, 주택 가격 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 LTV가 70%라면 5억 원짜리 집을 살 때 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다.
총부채상환비율(DTI, Debit to Income): 연 소득에서 주택담보대출 원리금과 기타 대출 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어 DTI가 40%라면 연 소득이 5천만 원일 때 연간 원리금 상환액은 최대 2천만 원까지 허용됩니다.
갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 것을 뜻합니다. 예를 들어 매매가 5억 원, 전세가 4억 원인 집을 사면 1억 원만 투자해 집을 살 수 있는데요. 이렇게 집을 사면 집값이 오를 때 적은 돈으로 큰 차익을 얻을 수 있지만, 전세가가 하락하면 세입자 보증금을 돌려줘야 해 손실 위험이 큽니다.
금융 규제도 한층 강화
💰 주담대 한도 차등 적용: 대출 규제도 강화됩니다. 15억 원 이하 주택에는 주택담보대출(주담대) 한도가 6억 원으로 유지되지만, 15억~25억 원의 주택은 4억 원까지, 25억 원을 넘는 주택은 2억 원까지만 대출이 가능해지는데요. 고가 주택일수록 대출 여력을 확 줄이고, 과도한 레버리지 투자를 억제하려는 의도죠.
📈 스트레스 금리 상향 조정: 대출한도를 계산할 때 쓰이는 스트레스 금리도 두 배로 오릅니다. 수도권과 규제지역에 한해서 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3%로 오르는데요. 향후 금리가 낮아져도 대출 한도가 늘어나지 않도록 하는 장치입니다.
😮 전세대출에도 DSR을?: 이번 대책에는 전세대출에 DSR 규제를 적용하는 방안도 포함됐습니다. 지금까지 전세자금대출은 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했는데요. 이번 대책으로 수도권과 규제지역에서 1주택자가 임차인으로 전세대출을 받으면, 이자상환분이 DSR에 포함됩니다. 전세대출이 일부 매수인의 갭투자를 자극한다는 지적을 수용한 것이죠.
DSR: 연간 총소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. DTI와 달리 주담대뿐 아니라 모든 대출 원리금 상환액이 포함되죠. 은행 대출에는 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 연봉이 5천만 원인 사람은 매년 원리금 상환액이 2천만 원이 넘을 수 없다는 뜻이죠.
⚠️ 위험가중치 하한 상향도 당긴다: 한편, 대출을 공급하는 은행을 향한 압박도 강해집니다. 2026년 4월부터 은행이 주담대에 적용하는 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 올릴 예정이었는데요. 이 시기를 이번에 1월로 앞당겼습니다. 위험가중치가 높아지면 같은 금액을 빌려줘도 은행이 적립해야 할 자본이 늘어나 주택대출 공급 여력이 줄어들게 됩니다.
부동산 시장 정상화, 앞으로도 계속~
🕵️ 전담 감독기구 신설: 불법적인 부동산 거래 방지도 중요 키워드입니다. 정부는 국무총리 소속의 '부동산 불법행위 감독기구'를 설치하고, 시장의 거래질서를 본격적으로 확립하겠다고 발표했는데요. 가격 담합이나 업·다운 계약, 전세사기, 가격 띄우기 같은 고도화된 범죄를 신속히 다룰 예정이죠. 또한 사업자 대출을 활용한 주택 구입과 같은 실태를 바로잡기 위해, 초고가 주택 거래와 증여 거래의 전수조사를 실시하겠다고 밝혔습니다.
가격 띄우기: 매수인과 매도인이 서로 짜고 시세보다 높은 가격으로 계약했다가 이를 취소하는 방식으로 집값을 올리는 것을 뜻합니다.
🤔 보유세도 결국 건드리나?: 내년 지방선거를 앞두고 당장 부동산 관련 세금이 오르진 않았지만, 추후 인상 가능성이 시사됐습니다. 국토교통부는 추후 보유세와 거래세를 조정할 수 있다고 밝혔는데요. 집값이 잡히지 않으면 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 높이고 양도소득세 등 거래세를 낮춰 부동산 거래를 활성화하고 집값을 낮추겠다는 거죠. 주택 가격 안정화를 위한 강력한 의지를 내비친 것으로 해석됩니다.
💨 시장 혼란 시작?: 이번 조치로 주택 시장은 큰 혼란에 빠졌습니다. 당장 해당 지역 아파트 230만 가구가 규제를 적용받게 되면서 서울 외곽 등에선 거래 침체를 우려하는 목소리가 커졌죠. 규제지역 지정이 이뤄지는 16일 이전에 계약하기 위해 날짜를 앞당기거나 막판 갭투자를 하려는 문의도 빗발쳤습니다.