🔎 핵심만 콕콕
- 10·15 대책 이후 수도권 전역이 규제로 묶이며 거래가 급감했지만 가격은 잡히지 않습니다.
- 규제권 밖 일부 지역에서는 거래가 늘고 가격이 오르는 풍선효과가 나타나는데요.
- 정비사업 제약, 적법성 논란, 지역 반발까지 겹치며 정책 후폭풍이 계속 확산하는 중입니다.
대책 한 달, 거래 급감했다
📉 뚝 떨어진 서울 아파트 거래량: 10·15 대책 시행 후 한 달 동안 서울 아파트 거래량은 직전 기간 대비 77.4% 감소하며 사실상의 '거래절벽' 상태로 접어들었습니다. 규제지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역(토허구역)이 서울 전역과 경기 주요 지역에 동시 적용되면서 매수와 매도 모두 관망세로 돌아섰는데요. 같은 기간 서울 아파트 거래는 2,320건으로, 이전 27일간(1만 254건)과 비교하면 급감한 모습이었습니다.
10·15 대책: △ 규제지역 확대(서울 전역+경기 12곳) △ 대출 한도 축소(LTV 40%) △ 토지거래허가제·실거주 의무를 도입한 전방위적 규제를 일컫는 말입니다.
토지거래허가구역: 지정된 구역 안에서 일정 면적 이상의 토지를 사고팔 때 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 지역으로, 투기 목적의 토지 거래를 막기 위한 제도입니다.
주택담보대출비율(LTV, Loan To Value): 주택 가격 대비 최대 얼마까지 대출받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어 LTV가 70%라면 5억 원짜리 집을 살 때 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다.
🔻 규제지역 전반에서 거래량 급락: 10·15 대책 시행 직후, 가격 상승폭이 높았던 지역이 규제의 직격탄을 맞으며 가장 먼저 얼어붙었습니다. 영등포구(-93.9%), 광진구(-90%), 성동구(-89.6%), 마포구(-84.9%) 등 한강벨트 핵심 지역의 거래 감소가 특히 눈에 띄었는데요. 경기에서도 분당(-86.6%), 광명(-85.4%), 성남 수정구(-91.3%) 등 거의 모든 규제지역이 80% 이상 거래가 줄었죠. 규제가 적용된 지역이라면 예외가 없는 수준이었습니다.
🏡 강남 3구만 예외적 버팀: 한편, 이미 규제지역·토허구역이었던 강남·서초·송파·용산은 다른 지역과 달리 감소 폭이 상대적으로 작았습니다. 송파구는 거래량이 2.9% 줄어드는 데 그쳤고, 서초(-7%), 강남(-29.7%)도 변동 폭이 비교적 제한적이었죠. 대출 의존도가 낮고 현금 비중이 높은 자산가 수요가 중심인 시장 특성상 규제가 강화돼도 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 줄어들지 않는 것으로 해석됩니다.
서울 막히자 경기로 몰린 수요
♨️ 식지 않은 매매가격: 11월 둘째 주 부동산원 통계에서도 서울 아파트 매매가격은 주간 0.17% 상승했습니다. 성동·용산·서초·송파 같은 한강벨트 주요 구는 오히려 상승 폭이 확대되며 여전히 강세였는데요. 거래는 줄었지만 시장에 나오는 매물이 크게 줄어 호가가 쉽게 내려가지 않는 영향으로 보입니다. 규제 이후 매수 문의가 줄어든 건 분명하지만, 선호 단지·재건축 단지 중심으로 높은 가격의 실거래가 형성되면서 전체 평균 흐름을 지지하는 모습이죠.
💸 거래금액도 주춤: 거래량 감소와 맞물려 거래금액도 크게 줄어들었습니다. 서울 아파트 거래금액은 대책 시행 이전 27일간 12조 3,883억 원에서 이후 3조 1,757억 원으로 74.4% 감소했는데요. 그러나 평균 거래가격은 오히려 12억 814만 원에서 13억 6,882만 원으로 상승했습니다. 급매물이 소진된 후 공급 자체가 줄어든 상황에서 희소 매물이 신고가로 거래되며 평균값을 끌어올렸다는 해석입니다.
🎈 풍선효과 양상 뚜렷해: 이에 규제지역에서 제외된 경기 일부 지역은 거래가 크게 늘며 풍선효과가 나타났습니다. 수원 권선구는 거래량이 67.6%, 화성시는 44.6% 증가했고 용인시 기흥구(13.4%), 안양시 만안구(12.3%)도 상승세였는데요. 서울과의 접근성이 좋아 기본 수요가 탄탄한 지역에 규제 회피 수요가 몰리며 단기간 거래가 늘어난 모습이죠.
풍선효과: 한 지역의 규제를 강화하면 규제를 피한 다른 지역으로 수요가 이동하면서 그 지역의 거래나 가격이 오르는 현상을 말합니다. 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어나오는 풍선처럼 작동한다고 해서 붙은 이름입니다.
커지는 반발, 대응은 어떻게?
😡 현장에서부터 반발 확산: 일부 지자체 및 정비사업 단체는 규제지역·토허구역·대출 규제가 한꺼번에 적용되며 강남 외 지역만 지나치게 피해를 본다고 주장합니다. 노원구에서는 "강남 잡으려다 노원이 무너진다"라고 적힌 현수막이 대거 걸리기까지 했는데요. 투기과열지구가 지정되면 재건축 추진 중 조합원이 가진 분양권을 다른 사람에게 넘길 수 없게 돼 사업성이 크게 떨어졌다는 불만도 들려옵니다. 강북권 정비사업의 동력 상실 우려가 현실이 된 셈이죠.
🚫 적법성 논란도 이어져: 일부 지역은 집값이 하락했음에도 규제지역으로 편입돼 논란이 일었습니다. 특히 정부가 법령상 기준인 직전 3개월(7월~9월) 상승률이 아닌 6~8월 통계를 사용해 규제지역을 지정했다는 사실이 알려지며 위법 논란까지 터졌는데요. 이에 천하람 개혁신당 의원은 "기준 자체가 잘못됐다"라며 행정소송 효력정지 가처분을 제기했습니다.
🐢 더딘 공식 대응이 사태 키운다: 국토부에는 한 달 만에 100건 가까운 민원이 접수된 것으로 알려졌지만 정부의 명확한 해석이나 정리된 입장은 아직 나오지 않았습니다. 다만, 대책 시행 이전에 체결된 매매 약정서를 예외로 인정하기 위해 도시정비법 시행령 개정을 추진하고 있으며, 해당 구제안은 이번 주 중 발표될 가능성이 높습니다. 정책 후폭풍을 조정하는 후속 조치가 불가피한 국면이죠.