💡3줄 요약
- 최근 청년층 소외 등 청약 제도의 구조적 문제가 수면 위로 떠오릅니다.
- 현행 가점제는 부양가족 수가 전체 점수의 41%를 차지해 40대 이상 다자녀 가구에 절대적으로 유리한데요.
- 정부는 세대별 쿼터제와 부양가족 기준 조정 등 20년 묵은 청약 제도 개편을 본격 검토하고 있습니다.
최근 이혜훈 기획예산처 장관 후보자의 부정청약 의혹이 불거지면서 주택청약 제도 전반에 대한 불신이 커져만 갑니다. 후보자의 배우자는 서초구 반포동 '래미안 원펜타스' 청약 과정에서 기혼 상태의 장남을 부양가족에 포함해 당첨됐는데요. 이른바 위장미혼 논란이 터진 겁니다. 당첨만 되면 20억~30억 원의 시세차익이 가능한 '로또 아파트'였기에 파장은 더욱 컸습니다.
이번 사건은 개인의 일탈을 넘어 청약 제도의 구조적 문제를 수면 위로 끌어올렸습니다. 40대 이상 중장년층에게 절대적으로 유리한 가점제, 부양가족 수를 늘리기 위한 위장전입과 위장미혼 같은 편법이 횡행하는 현실이 드러났죠. 청약통장 가입자는 2021년 2,677만 명을 정점으로 4년 새 180만 명이나 이탈했고, 청년층 사이에선 청약통장 무용론이 퍼지는데요. 오늘 <부동산 한입>에서는 현행 청약 제도의 문제점과 개선 방향을 자세히 살펴보겠습니다.
청약 제도, 어떻게 작동하나
🏠 청약의 기본 구조
주택 청약이란 내가 주택을 계약하겠다고 의사 표시를 하는 행위입니다. 청약에 당첨되면 아파트를 초기 분양가로 구입할 수 있어, 기존 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있죠. 청약 자격은 △ 청약통장 납입 횟수 △ 무주택 여부 △ 해당 지역 거주 기간 등 여러 조건을 충족해야 합니다. 주택 청약은 크게 국가가 건설하는 공공주택과 민간 건설사가 짓는 민영주택으로 나뉘는데, 각각 자격 요건이 다릅니다. 이때, 민영주택 일반공급은 가점제와 추첨제로 당첨자를 선정하는데요. 주택 크기와 지역에 따라서 조금씩 다르지만, 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 주택은 최대 70%까지 가점제로, 나머지는 추첨으로 뽑습니다.
📊 가점제의 작동 원리
가점제는 점수가 높을수록 유리한 제도입니다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등에 따라 점수를 매기죠. 무주택 기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입 기간 최대 17점으로 총 84점 만점입니다. 무주택 기간은 만 30세부터 계산하며 15년 이상이면 만점이고, 부양가족은 신청자를 제외한 세대원을 세어 6명 이상이면 만점입니다. 청약통장 가입 기간도 15년 이상이면 최고점을 받죠.
문제는 이 구조가 40대 이상 유자녀 가구에 절대적으로 유리하다는 점입니다. 부양가족 수가 가점의 41%를 차지하는데, 1인당 5점씩 가산되니 대가족일수록 유리할 수밖에 없죠. 만점인 84점을 받으려면 무주택 15년, 통장 가입 15년에 더해 부양가족이 6명 이상이어야 하는데요. 이는 7인 가구 이상을 의미하며, 핵가족 중심의 현재 가족 형태와 동떨어진 기준입니다.
왜 로또 청약이 됐나
📈 치솟는 당첨 가점
작년 서울 아파트 평균 청약가점은 65.81점으로, 관련 통계가 공개된 2020년 이후 최고치를 기록했습니다. 이는 3인 가족 만점인 64점으로도 서울 아파트 청약에 당첨되기 어려웠다는 뜻입니다. 고득점 통장은 분양가 상한제가 적용되는 강남권 로또 아파트에 집중됐는데요. 작년 분양한 '잠실 르엘'과 '래미안 트리니원'의 평균 청약가점은 각각 74.81점, 74.88점에 달했고, 최저 당첨선도 70~77점 수준이었습니다.
분양가 상한제: 정부가 아파트 분양가의 상한선을 정해 그 이하로만 분양하도록 하는 제도입니다. 주변 시세보다 분양가가 낮아지면서 당첨 시 큰 시세차익이 발생해 청약 경쟁이 과열되는 원인이 되기도 합니다.
💰 자금 조달의 벽
현재로선 가점 장벽을 넘더라도 자금 조달의 벽이 기다립니다. 서울 민간 아파트의 평균 분양가는 이미 3.3㎡당 5,000만 원을 돌파했고, 전용면적 59㎡ 기준 분양가가 10억 원을 넘는 사례도 흔합니다. 이번 논란의 중심인 '래미안 원펜타스'는 분양가 자체가 36억 원에 달했죠. 정부의 대출 규제로 주택담보대출 한도까지 제한되는 상황에서 로또 청약은 현금 자산이 풍부한 중장년층만 뛰어들 수 있는 '그들만의 리그'가 됐다는 볼멘소리가 나오는 배경입니다.
🚨 횡행하는 부정청약
진입 장벽은 높은데 기대 수익은 크다 보니 부정청약 유인도 커졌습니다. 국토부의 부정청약 적발 건수는 2020년 228건에서 작년 상반기에만 252건으로 늘었는데요. 전체 적발 사례 중 위장전입이 69.7%로 가장 많았습니다. 지방에 거주하는 부모의 주소를 옮겨놓거나, 성인 자녀를 세대 분리 없이 부양가족으로 유지하는 방식이 대표적이죠. 래미안 원펜타스의 경우 만점 통장 4건 중 1건이 위장전입으로 적발되기도 했습니다.
제도 개선, 어디로 향해야 하나
⚖️ 부양가족 기준 손질
전문가들은 현 청약 가점제가 한국 사회의 가족구조 변화를 반영하지 못한다고 지적합니다. 성인 자녀 2명을 독립시킨 가구와 서류상 부양가족으로 유지한 가구 사이에 10점 차이가 발생하는데요. 청약 시장에서 10점이면 당락을 가르는 치명적인 격차입니다. 이에 7인 가구가 돼야 만점을 받는 현 구조를 4~5인으로 조정해 부정의 유인을 줄여야 한다는 의견이 나오죠. 또한 위장미혼 문제를 막기 위해 20세 이상 성인 자녀는 부양가족에서 제외하자는 주장도 있습니다.
🧩 세대별 쿼터제 논의
정부는 20년 묵은 청약 제도 개편을 본격적으로 검토 중입니다. 대안 중 하나로 논의되는 것이 바로 세대별 쿼터제인데요. 30대, 40대, 50대 등 세대별로 물량을 나눠 세대 내에서 경쟁하는 방식입니다. 권대중 한성대 교수는 세대별 쿼터제가 "세대 간 갈등을 줄이면서도 제도의 형평성을 높일 수 있는 방식"이라고 설명했습니다. 다만 정부는 또 다른 부작용이 없을지 신중한 접근이 필요하다며 공청회 등을 통해 의견을 수렴할 계획으로 알려졌죠.
💡 새로운 청약 모델 제안
한편, KDI 송인호 소장은 구분소유권 청약이라는 혁신적 모델을 제안했습니다. 주택의 소유권을 지분으로 쪼개 증권으로 상장하고, 청년들은 지분 투자와 임대 청약에 동시에 참여하는 방식입니다. 투자수요는 증권으로, 거주수요는 임대 청약으로 충족하는 거죠. 소액 투자자에게 공모주 배정 기회를 우선 제공해 과점적 소유를 원천 배제하고, 갭투자의 위험 부담을 덜 수 있다는 장점이 있습니다.
이번 부정청약 논란은 청약 제도가 무주택 실수요자를 보호한다는 본래 목적에서 벗어나 일부 계층만 접근 가능한 고수익 이벤트로 변질됐음을 보여줬습니다. 40대 이상에 절대적으로 유리한 가점제, 수십억 원의 시세차익이 걸린 로또 청약 구조가 위장전입과 위장미혼 같은 편법을 부추기고 있죠. 정부는 부정청약 단속 강화와 함께 세대별 쿼터제, 부양가족 기준 조정 등 제도 개편을 검토하고 있지만, 청약 대기자들의 이해관계가 얽힌 제로섬 게임이라 쉽지 않은 상황입니다. 청년층이 청약 제도에서 소외되지 않도록 변화된 시대상과 가구 형태를 반영한 과감한 개선이 필요한 시점입니다.
