서울 아파트 실거래가지수, 올해 첫 하락

이게 왜 중요할까?

😮 본격적인 하락장?: 전국 아파트 가격 상승세가 멈칫하더니 결국 올해 처음으로 서울 실거래가지수까지 하락했습니다. 서울 실거래가지수는 지난 9월까지 9개월 연속 오르면서(13.42%) 작년 집값 하락률(-22.2%)을 절반 이상 회복 중이었는데요. 집값 상승세가 잦아들며 집값 반등 기대가 저무는 모습입니다.

💡 부동산 침체가 의미하는 것: 부동산을 대표하는 주택 시장의 침체는 곧 경제 전반의 활력을 떨어뜨립니다. 주택 시장과 관련된 생산과 투자가 함께 줄어들기 때문이죠. 또 개인 자산 가치가 낮아지면서 소비가 줄어드는 효과도 나타납니다.

👀 전세로 쏠리는 시선: 줄어든 아파트 매매 수요는 고스란히 전세 수요로 옮겨가는 추세입니다. 이에 전셋값이 급등하면서 한편에선 전세 대란이 벌어지는데요. 주거 취약 계층의 주거 불안이 더욱 커진다는 우려가 나옵니다.

 

부동산 시장도 얼어붙었다

❓ 실거래가지수가 뭐야?: 실거래가지수란 실제 거래된 모든 아파트의 거래 가격을 이전에 거래된 가격과 비교하고, 그 변동 폭을 지수로 나타낸 것입니다. 실제 거래된 매매 가격의 움직임을 파악할 수 있는데요. 지수 하락은 곧 최근 거래에서 싸게 팔린 아파트가 늘었다는 것을 뜻하죠.

🏠 집값 내리막길 시작: 지난 10월, 서울의 아파트 실거래가지수가 전월보다 0.08% 하락했습니다. 지난 8월 11억 3,315만 원을 기록한 서울 아파트 평균 거래금액은 10억 4,532만 원까지 떨어졌는데요. 수도권(-0.26%)과 지방(-0.12%) 아파트의 실거래가지수도 9개월 만에 하락하며 전국(-0.20%) 집값이 전반적으로 하락했습니다.

👋 ‘강남불패’도 굿바이: 통상 서울 집값의 기준으로 여겨지는 강남 집값마저 하락했습니다. 특히 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동구)의 하락 폭이 0.65%로 가장 컸는데요. 주택시장이 침체기에 들어섰다는 평가입니다.

😬 거래량도 뚝: 이는 주택 거래량에서도 드러났습니다. 지난 10월 서울 아파트 거래량은 2,313건으로 실거래가지수와 마찬가지로 올해 1월(1,412건) 이후 9개월 만에 최저 수준이었는데요. 11월 거래량도 10월보다 줄어들 것으로 예상되면서 2,000건에 미달할 가능성이 커집니다.

 

집값, 왜 떨어지는 걸까

🙄 집 살 타이밍이 아냐: 집값이 내리막길을 걷는 이유는 집값이 현재 고점에 도달했다는 인식이 퍼졌기 때문입니다. 하반기 들어 집값 상승이 이어지면서 일부 인기 단지는 전고점 대비 최대 90%까지 회복했는데요.

💰 특례보금자리론 중단: 지난 9월, 정부가 특례보금자리론 일반형 대출 판매를 종료한 것도 영향을 미쳤습니다. 매매를 지탱하던 특례보금자리론이 중단되자 매수자들은 자금 조달에 어려움이 커졌는데요. 이에 매수세가 줄어들며 시세가 하락했다는 분석입니다.

 

부동산 시장, 미래를 내다본다면

📉 앞으로도 내려갈 것: 집값 하락세는 당분간 이어질 거란 전망이 우세합니다. 당장 11월 서울 아파트 실거래가지수의 잠정치가 전월 대비 -1.51% 수준으로 두 달 연속 하락세가 예상됩니다. 매수자보다 매도자가 많은 상황에서 주택 매도 물량도 서울에만 8만 건에 달하는 실정입니다.

🤔 큰 폭으로는 아니고: 다만 공급 부족에 대한 불안 때문에 하락 폭이 그리 크지는 않을 거라는 의견도 있습니다. 최근 2년간 주택 인허가 물량이 줄었고, 내년 서울 아파트의 입주 물량이 역대 최저 수준이라는 점 때문이죠. 특례보금자리론을 대신할 다른 정책 대출도 실시될 예정이라 급락은 없을 거란 전망입니다.

🚨 다시 오른다면 언제일까: 전문가들은 내년 상반기 주택 시장이 저점을 찍고 금리 인하가 본격화하는 하반기부터 반등하리라 전망합니다. 단, 내년 상반기까진 고금리가 유지되면서 현재 추세가 이어질 듯 보이죠.